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长租公寓|透市|长租公寓再次站上舆论口 比“爆雷”更多的是“排雷”

长租公寓|透市|长租公寓再次站上舆论口 比“爆雷”更多的是“排雷”
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本文转载自公众号：“弹房”
这个世界从来都是优胜劣汰,没有任何例外 。
长租公寓作为新兴行业 ， 在近几年经历了初始期的混沌发展 ， 蜕变期的痛苦挣扎以及洗牌期的艰难爬坡 。 同其他行业的发展路径如出一辙 ， 长租公寓市场也从初期的杂乱无章 ， 到目前的政策法规即将落地 ， 整体发展态势逐渐回归理性 。
2017年 ， “租购同权”、“租售并举”、“万亿市场蓝海”等引来诸多入局者齐唱“嗨歌”；2018年 ， “哄抬物价”、“甲醛门”、“爆雷”也让不少企业望而却步 ， 大唱“哀歌” 。 从“万人拥护”到“过街老鼠”仿佛就在一瞬 。
沉寂两年后 ， 因为疫情 ， 媒体与大众似乎又把目光转向长租公寓“爆雷”与“阵亡” 。 数据显示 ， 从“长租公寓”概念诞生到现在 ， 已有超过70家长租公寓出现在“阵亡名单”中 。 但值得注意的是 ， 这70家长租公寓中 ， 多是不正规经营 ， 且规模较小 ， 整体的抗风险能力相对也弱 。
实际上 ， 爆雷事件频发并不能掩盖整个行业向好的发展趋势 。 一直以来 ， 长租公寓行业的发展可谓冰火两重天 。 除去爆雷 ， 行业内部的分化也在不断加剧 。 同时 ， 监管部门持续亮剑 ， 行业正逐步走向规范 。
行业分化不断加剧?
集中式、分散式表现不一
“强者恒强” ， 同样适用于长租公寓行业 。
中国饭店协会公寓专业委员会数据显示 ， 2015-2020年 ， 我国品牌长租公寓企业规模从100多万间扩张到约1000万间 ， 完成固定资产投资约2000-3000亿 ， 涉及物业资产超过超过4万亿（按照每出租单位20平方米、单价2万元/平方米估算） ， 并出现了多家上市公司 。
其中 ， 以万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓为代表的集中式长租公寓以及以自如、相寓为代表的分散式长租公寓迅速发展 。
而集中式长租公寓是房企入局的主要模式 。 从房企布局情况来看 ， 截至2019年 ， TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓 ， TOP30房企中逾6成涉足长租公寓 。
克而瑞数据显示 ， 2018年 ， TOP 10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173% ， 这一数据在2019年为18.9% 。 截至2020年上半年 ， 万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、招商公寓已经步入集中式长租公寓的前十 。
长租公寓|透市|长租公寓再次站上舆论口 比“爆雷”更多的是“排雷”
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数据来源：克而瑞租售
从万科、龙湖、招商蛇口(001979,股吧)旗下长租公寓业务的营运来看 ， 头部房企由于资金实力雄厚 ， 其规模仍在不断扩张 。
2020年上半年 ， 万科将租赁住宅业务归属到物业经营下 ， 业务线由原来的六条调整为三条 。 其租赁住宅业务在33个城市累计开业泊寓 12.73万间 ， 规划和在建中的泊寓尚有 5.77 万间 。 其中 ， 报告期内新增开业 1.89 万间 。 已开业项目整体出租率为 88％ ， 成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为 93.7％ 。 租金收入方面 ， 上半年万科租赁住宅业务营业收入 10.5 亿元 。
龙湖集团CEO邵明晓在今年年中业绩会上对旗下长租公寓品牌冠寓的发展表示 ， “租赁住房业务今年有望在净利层面开始盈利 。 尽管这可能是一个微利状态 ， 但是一个好的开端 ， 而且在今年完成十万间的开业、20亿元的收入应该没有问题 。 ”
半年报显示 ， 截至2020年6月31日 ， 龙湖冠寓已开业7.9万间 ， 主要在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市运营 。 冠寓上半年租金收入7.3248亿元 ， 整体出租率为85.3％ ， 其中开业超过六个月的项目出租率为88.6％ 。
作为招商蛇口旗下的长租公寓品牌 ， 壹间公寓2020年上半年可出租面积14.36万平方米 ， 累计已出租面积56.4万平方米 ， 出租收入6054.90万元 ， 平均出租率68％ ， 平均单价107.36元/平方米/月 。


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