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长租公寓|透市|长租公寓再次站上舆论口 比“爆雷”更多的是“排雷”( 二 )


除去上述3家房企 ， 大多数房企在今年半年报中已不见“长租公寓”的影子 。 这也从侧面说明 ， 房企作为集中式长租公寓的主要运营主体 ， 其内部分化越发明显 。
长租公寓|透市|长租公寓再次站上舆论口 比“爆雷”更多的是“排雷”
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分散式长租公寓市场一直是“自如”与“相寓”的天下 。 但与集中式长租公寓相比 ， 其规模也在收缩 。
作为我爱我家(000560,股吧)旗下长租公寓品牌 ， 2020年上半年相寓实现收入7.32亿元 ， 同比下降15.05%；新增服务客户22.59万人次；平均出租率达到94%；租客续签率达到38.6% 。 截至6月30日 ， 相寓的全国在管房源规模25.3万套 ， 较2019年年末的27.6万套减少2.3万套 。
为应对疫情影响 ， 相寓在清退租金价格与市场水平偏离较大的在管房源 。 无独有偶 ， 自如也在采取同样的举措 。 中国网地产向多位负责收房的自如业务人员求证 ， 今年公司给的要求是“审慎收房”、“利润为先” 。 多位自如管家也表示 ， 今年大部分位置、户型不太好的房源到期后自如不再续约了 ， 留下的都是相对优质的房源 。
疫情加速行业洗牌?
规范运营渐成趋势
洗牌 ， 洗掉糟粕 ， 留下精华 。
尽管洗牌是长租公寓行业的常态 ， 但疫情的来袭则加速了这一进程 。 贝壳研究院数据显示 ， 1-8月 ， 全国重点18城总成交量呈U型走势 ， 市场低温运行 。 由于受到疫情冲击 ， 全国租赁市场在2月成交量达到最低点 。 随着疫情好转 ， 租赁市场开始修复 ， 成交量持续上扬 ， 并在7月份达到最高峰 ， 8月开始环比小幅回落 。 总体来看 ， 今年1-8月同比去年处于低位 。
疫情导致租赁市场持续低位 ， 并直接暴露了长租公寓商业模式的脆弱性 。 继多家长租公寓出现爆雷事件后 ， 9月14日蛋壳公寓APP因侵害用户权益且未按要求完成整改被工信部下架 。
为此 ， 贝壳研究院高级分析师黄卉表示 ， 长租公寓近期不断出现爆雷事件 ， 核心原因是其商业模式存在部分脆弱性 。
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再将视线转回那份70家长租公寓阵亡名单中 ， 多数采用“高收低出”等经营模式 ， 导致经营不善或资金链断裂而倒闭 。 而作为长租公寓上市平台 ， 青客、蛋壳同样陷入“租金贷”漩涡 ， 这一问题归根结底还是企业现金流吃紧造成的 。
2019年青客公寓成功在美国上市 ， 成为国内长租公寓第一股 ， 但是业绩却连年亏损 ， 在2017财年、2018财年、2019财年分别净亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元 。 蛋壳公寓业绩也不容乐观 。 数据显示 ， 蛋壳公寓2017年、2018年以及2019年分别净亏损2.72亿元和13.69亿元、34.37亿元 ， 累计亏损金额共计50.78亿元 。
以青客公寓为例 ， 相关政策要求 ， 到2022年底 ， 长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30% 。 而截至2019年末 ， 青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6% ， 超过最低标准的两倍之多 。
谈及长租公寓的商业模式 ， 黄卉分析称 ， 一是租金成本高 。 目前大部分的长租公寓采取的都是包租模式 ， 装修和运营也需要较高的成本投入 。 此外 ， 商业模式的灵活性差 。 通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同 ， 在约定期限之后租金会按比例增长 。 但在遭遇市场风险和变动的情况下 ， 仍然要按约定缴纳租金 ， 就给企业经营带来了较大的成本压力 。 最后 ， 精细化运营要求高 。 长租公寓企业理论上来讲应当“以出定收” ， 根据出房情况来决定收房速度 ， 将库存维持在健康水平 。 而部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房 ， 而出租能力低可能导致空置率较高 ， 现金流难以抵御市场风险 。
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