福建九条意见加强商品房预售资金监管：减少和避免“烂尾楼”
9月15日 ， 福建省住房和城乡建设厅公布《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》（以下简称“《指导意见》”） ， 宣布通过签订监管协议、设立监管账户、规范预售款项缴存、明确监管额度、实施动态监管等九条举措明确预售资金监管额度、监管方式、拨付流程以及违约责任 ， 减少和避免“烂尾楼”的发生 。
《指导意见》提出监管工作要求 。 切实加强商品房预售资金监管 ， 夯实城市主体责任 ， 要规范预售资金缴存和拨付行为 ， 专款用于工程建设 ， 确保房地产开发企业按时交付竣工验收合格的商品房 ， 保护购房人合法权益 ， 防范化解房地产金融风险 ， 减少和避免“烂尾楼”的发生 。
对于监管协议的签订 ， 《指导意见》提出 ， 监管协议应由房地产管理部门或授权委托的事业单位（如交易登记机构）、房地产开发企业和监管银行三方共同签订 。
同时 ， 各设区市房地产管理部门要制定完善商品房预售资金监管具体办法以及监管协议文本 ， 明确各方权利、义务和责任 ， 明确预售资金监管额度、监管方式、拨付流程以及违约责任 。
下一步则是设立监管账户 。 房地产开发企业应当在项目所在地符合预售资金监管条件的商业银行设立预售资金监管专用账户 。 监管账户名称、账号应在商品房预售许可证中载明 。 监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付 ， 不得开通任何形式的非柜台渠道业务 。
《指导意见》对预售款项缴存作出明确规定 。 预售资金应当全部直接存入监管账户 。 申请商业银行揭贷贷款和住房公积金贷款的 ， 监管账户作为贷款到账账户 。 在办理商品房预售合同网签备案时 ， 应当核对预售资金已存入监管账户的凭证 。
明确监管额度 。 预售项目所在地市县房地产管理部门应参照项目建设工程造价、施工合同金额、以及该项目的交付使用条件等因素 ， 综合确定商品房预售资金监管总额 ， 确保项目顺利建设竣工 ， 并将具体金额和各工程建设进度节点上监管资金控制要求在监管协议中明确（具体监管额度由各地自行确定） 。 预售资金监管额度可以与房地产开发企业信用综合评价成果挂钩 ， 对信用评价优良的AAA级房地产开发企业 ， 可适度降低监管额度；对于信用不良的C级房地产开发企业 ， 应当提高监管额度 。
对于监管资金的使用 。 房地产管理部门、监管银行对监管额度内预售资金实行重点监管 ， 专款专用 ， 专项用于支付预售项目工程建设费用 ， 不得用于支付任何借（贷）款本金和利息 ， 缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用 。 申请使用监管额度内的预售资金 ， 应当按照预售资金监管办法规定或监管协议约定的方式办理 。 房地产开发企业根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划 ， 并按照用款计划、工程建设费用支付节点 ， 以预售许可楼栋为单位支取预售监管资金 。 项目建设进度达到相应节点后 ， 房地产开发企业提出申请 ， 并附施工、监理等单位的书面证明材料与施工现场照片等项目进度证明材料 ， 根据监管协议约定 ， 资金拨付申请经核实后符合条件的 ， 监管银行应当按时办理拨付手续 。
福建省提出实施动态监管 。 房地产管理部门要加强对各房地产开发项目预售资金的监督检查 ， 定期梳理各项目销售金额、施工进度、工程款支付和预售监管资金使用情况 ， 排查风险项目 。 各设区市房地产管理部门要建立完善预售资金监管系统 ， 与商业银行资金收付系统和商品房网签系统对接并联网运行 ， 动态监控监管账户内资金缴存和拨付情况 ， 发现商品房预售资金未全部存入监管账户、挪用或超范围使用监管资金等异常情况的 ， 应暂停拨付预售资金；经核实不存在异常 ， 或异常情况消失的 ， 应及时予以恢复正常拨付 。
监管银行应当按照当地预售资金监管办法规定和协议约定 ， 按照核准意见办理预售资金拨付 ， 并主动配合房地产管理部门开展预售资金监督检查 。 发现房地产开发企业违反监管办法规定或监管协议约定使用预售监管资金的 ， 以及其他部门依法对监管账户的预售资金进行冻结和扣划的 ， 应及时书面告知房地产管理部门 。
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