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恒大|“三道红线”新规试点房企多管齐下降杠杆

时代周报采访人员 胡天祥 发自广州
房企融资监管正在不断收紧 。
近期 ， “三道红线”的新规正在不断清晰 ， 监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理 ， 并根据房地产企业所处档位控制其有息负债规模的增长 。 据媒体报道 ， “三道红线”已在此前参与央行、住建部座谈会的12家房企试点实施 。
相关研报显示 ， 如果以“三道红线”标准来考量 ， 根据2019年年末数据表现来看 ， 50家样本房企中 ， 有15家房企触及三条红线 。 根据2020年半年度数据来看 ， 有12家房企触及三条红线 。 资金监测和融资管理规则之下 ， 财务稳健以及坚持长期主义的企业 ， 无疑会是最大受益者 。
9月21日 ， 作为时代传媒2020中国地产时代百强榜的子榜 ， 《2020中国地产融资能力榜20强》（以下简称“榜单”）重磅出炉 。

恒大|“三道红线”新规试点房企多管齐下降杠杆
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该榜单以房企2020年新发企业债（包括美元债）、2020年年中报短期借款、长期借款以及总负债进行综合打分 ， 全方位衡量房企的融资和可持续发展能力 。
榜单显示 ， 中国恒大、融创中国、碧桂园、首开股份、佳兆业的综合评分均在93分以上 ， 分列前五 。
其中 ， 中国恒大、碧桂园、首开股份2020年新发企业债（包括美元债）分别为420亿元、178.08亿元以及221亿元 。
“融资和土地是房企发展的两个重要基础 ， 必须做好融资工作 。 ”9月19日 ， 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报采访人员 ， “三条红线”客观上要求相关企业积极做好管控 ， 大力拓展融资资源 。
恒大融资能力居首
近日 ， 房地产圈内出现一个新的热门话题：“三道红线” 。
“三道红线”是指监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理 ， 并设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。 同时踩中三条红线的企业将被标记为红档 ， 以此类推 。
房地产本质上是资金密集型行业 ， 现金流就是生命力 。
严跃进告诉时代周报采访人员 ， 类似三道红线制度的建立 ， 目的是让房企的融资更加透明 ， 有助于监管精细化 。
以恒大为例 ， 今年年初 ， 恒大提出降低2020―2022年有息负债总额的计划 。
资料显示 ， 截至2020年6月底 ， 恒大有息负债规模已较3月底减少了约400亿元 ， 预计全年降幅将在千亿元左右 。
另据榜单显示 ， 恒大2020年新发企业债420亿元 ， 短期借款、长期借款、总负债分别为3956.87亿元、4397.84亿元、19826.42亿元 ， 综合评分高达99.3分 ， 位居榜单首位 。
除了通过增加销售回款、控制土储规模外 ， 恒大还提出通过分拆优质资产上市 ， 以达到降负债的目标 。
“目前恒大正就物业分拆工作与监管部门及港交所等积极沟通 ， 希望能尽快完成上市 ， 并力争今年内实现上市 。 未来恒大也会审慎考虑其他资产的分拆上市 ， 在为股东带来更大收益的同时 ， 也可以大幅降低公司负债率 。 ”恒大总裁夏海钧表示 。
再看融创 ， 2020年上半年 ， 融创中国资产负债率为86.56% ， 较上年同期下降4.28个百分点 ， 净负债率为149% ， 大幅下降23个百分点 。 截至报告期末 ， 公司拥有现金余额（包括受限制现金）为1208.6亿元 。
另据榜单显示 ， 融创2020年新发企业债142.8亿元 ， 短期借款、长期借款、总负债分别为1406.23亿元、1797.1亿元、8625.21亿元 ， 综合评分高达98.1分 ， 位居榜单第2位 。
“今年我们是最从容的一年 ， 我们对市场的判断一直是对的 。 ”融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌在中期业绩会上表示 ， 集团上半年抓住了市场的窗口 ， 不断降低负债 ， 调整了融资结构和融资成本 。


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