恒大|房企降杠杆优化报表：“活下去比活得好更重要”
自融资新规浮出水面以来 ， 本月内 ， 上市房企马不停蹄地配股融资、引入战投、出让项目 。 所有动作都指向低负债指标 ， 以符合监管要求 。
据第一财经采访人员不完全统计 ， 9月份以来 ， 中南建设（000961.SZ）、中海地产（00688.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、华侨城（000069.SZ）、南国置业（002305.SZ）等房企相继出让项目股权、剥离非核心业务；富力地产（02777.HK）、中国恒大（03333.HK）更是祭出分拆上市、配股融资等招数以做大企业权益 。
据悉 ， 参与试点的12家房企已经从9月份开始向有关部门提交相关数据及报表 ， 其余规模房企也将从明年1月起按照新的融资规则执行 ， 而规模房企之外的小型房企 ， 将继续执行总量控制 。
多位业内人士认为 ， 如果三道红线融资新规能够执行 ， 一些债务风险较大的公司将被迫优化报表 ， 回归理性发展路径 。 这也是近期各家房企忙于各种资本运作 ， 积极优化报表的原因 。
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股权融资活跃
房企融资新规搅起行业波澜后 ， 一批房企直接跌入“红色危险区” 。 按此前流出的“三条红线”监管原则 ， 即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100% ， 以及现金短债比小于1倍 ， 截至2019年年末 ， 50家样本房企中有15家房企触及三条红线 。
方正证券指出 ， 行业融资边际收紧 ， 预计未来将有更多房企通过合作开发、上市拆分、配股融资和引入战投等方式 ， 达到“三道红线”指标 。
果不其然 ， 9月15日 ， 富力地产公告称 ， 拟配售2.57亿股新H股 ， 配售所得款项总额及净额预期分别为25.24亿港元及24.98亿港元 。 富力地产董事认为 ， 此举有助于减少公司对债务融资的依赖、优化资本结构 。
不仅如此 ， 市场消息还显示 ， 富力地产预计在未来10个月内 ， 把2017年从大连万达手中购买的77处酒店中的一部分 ， 分拆成房地产投资信托基金在新加坡上市 ， 从而盘活酒店资产、缓解偿债压力 。
此次监管不同于以往窗口指导 ， 而是有明确的计算指标 。 因此 ， 房企应对的第一步 ， 便是尽力优化财务数据 ， 远离红色危险区 。 从净负债率看 ， 减少有息负债、增加货币资金、增加所有者权益都是降杆杆的途径 。
“股权融资不会带来有息负债的增加 ， 同时增厚权益 ， 对企业负债水平的改善作用显著 。 ”国泰君安证券认为 ， 而通过分拆旗下业务上市 ， 房企既可缓解自身融资压力 ， 又可获得新的利润增长点 ， 改善企业资产流动性 。
龙头房企中国恒大（03333.HK）曾于2017年通过三轮增资引入1300亿元资本金 ， 对降低负债率起到立竿见影的效果 。 截至2019年年末 ， 恒大净负债率由2016年的历史最高值359.7%下降至143.5% 。
恒大这一数值仍超过监管红线 ， 因此 ， 恒大再次祭出资本招数 ， 给滚烫的负债水平降温 。
9月18日 ， 恒大汽车公告称 ， 拟发行人民币股份于上海证券交易所科创板上市 。 此前 ， 恒大汽车已宣布以“先旧后新”的方式引入多位投资者 ， 预计配股所得款项总额将约39.99亿港元 。
其物业板块也被推向资本市场 。 7月末 ， 恒大发布公告 ， 证实物业公司赴港上市的传言 ， 随即不久便宣布引入中信资本、农银国际、光大控股、腾讯控股、云峰基金等14家战投 ， 总筹资235亿元 。
恒大总裁夏海钧在该集团中期业绩会上表示：“未来恒大也会审慎考虑其他资产分拆上市 ， 在为股东带来更大收益的同时 ， 大幅降低公司负债率 。 ”
【恒大|房企降杠杆优化报表：“活下去比活得好更重要”】剥离资产回笼现金
尽管上述资本手段有助于房企符合“三道红线”指标 ， 但并不能真正控制其负债规模 。 贝壳研究院高级分析师潘浩告诉第一财经采访人员 ， “财务指标不能实现短期迅速调整 ， 需要长期的债务结构优化 。 ”
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