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合景泰富|资色·深度丨合景泰富分拆物业上市获新进展 物企扎堆IPO还能否续写资本神话？

合景泰富|资色·深度丨合景泰富分拆物业上市获新进展 物企扎堆IPO还能否续写资本神话？
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合景泰富|资色·深度丨合景泰富分拆物业上市获新进展 物企扎堆IPO还能否续写资本神话？
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9月22日晚间 ， 合景泰富披露拆分物业管理板块合景悠活上市的最新进展 ， 确定将于2020年10月9日暂停办理股份过户登记手续 。 消息一出 ， 23日早间 ， 合景泰富高开近4% 。
股价上扬是资本市场对即将到来的合景悠活的首次示好 ， 资本对物企的狂热追捧更直观的表现在 ， 分拆上市后的物业公司相比地产业务主体 ， 市盈率将增加数倍不止 。 根据克而瑞证券研究院的预测 ， 2020年21家典型物业公司PE值平均值为32.1 ， 中位值为28.5 。 相比地产公司 ， 物业公司上市后的估值整体较高 。 以碧桂园为例 ， 数据显示 ， 截至9月23日收盘 ， 碧桂园的市盈率约为5 ， 碧桂园服务的市盈率约为59 。
正是这份“偏爱” ， 使得物业行业上市热潮自2018年以来持续升温 ， 仅合景旗下合景悠活递交招股书的同一天 ， 就有雅居乐旗下雅城集团、荣盛发展(002146,股吧)旗下荣万家携手相伴而行 。
特别是 ， 融资环境趋紧 ， 受企业降负债调结构的内生需求驱动 ， 越来越多物业分拆上市正在涌现 ， 多位业内人士表示 ， 物业管理已成为房地产企业的核心价值和股价驱动力 ， 预计越来越多的房地产企业将剥离其物业管理板块走向资本市场 。
剪不断理还乱
合景悠活独立经营长路漫漫
对于此次IPO的目的 ， 合景悠活表示 ， 募集资金将用于战略性收购及投资机会、升级智能服务系统、丰富增值服务、一般业务用途及营运资金 。
根据此前公布的分拆方案 ， 合景悠活上市后 ， 合景泰富不拟保留合景悠活已发行股本任何权益 ， 合景悠活将不再为合景泰富附属公司 。 这意味着 ， 上市后 ， 合景悠活从附属公司变为独立关联公司 。
在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来 ， 合景选择“非同寻常”的分拆方案的原因在于 ， 相较于附属公司 ， 变物业公司为独立关联公司 ， 可以募集更多资金 ， 另外 ， 独立的物业公司估值可能会更高 。
但一心寻求“独立”的合景悠活似乎羽翼尚未丰满 。 从获取业务渠道来看 ， 很大程度上合景悠活还依赖合景泰富的“供养” 。
招股书显示 ， 合景悠活收入主要由预售管理服务收入、物业管理服务收、社区增值服务收入三部分组成 。 2017-2019年 ， 合景悠活收入分别为4.63亿元 ， 6.59亿元及11.25亿元 。 其中 ， 住宅物业管理服务的收入分别约为3.45亿元、4.28亿元及7.59亿元 ， 分别占总收入的74.5%、64.9%、67.5% 。
值得注意的是 ， 2017-2018年合景悠活物管项目和收入全部来自关联方 。 直到2019年 ， 合景悠活才打破外拓为零的局面 ， 来自第三方物业开发商的住宅物业管理服务收入占比升至11% ， 来自关联方的住宅物业管理服务收入占比为89% 。
综合总体收入情况来看 ， 2017-2019年 ， 合景悠活来自关联方的收入占比分别为31.6%、41.6%、47% ， 依赖度逐年走高 ， 到2019年比例接近50% ， 高于行业普遍30%左右的水平 。
在物业收缴方面 ， 各报告期末 ， 合景悠活物业收缴率为80.0%、79.6%及77.6% ， 逐年走低 ， 并且第三方的物业收缴率始终高于关联方的物业收缴率 。
此外 ， 2019年末 ， 合景悠活应收关联方款项为5.6亿元 ， 占流动资产的33% ， 关联方对资金的占用一定程度上影响了资金运营效率 。
不过 ， 资本市场最终属意于谁 ， 更多地还要看盈利、面积、空间估值等综合实力 ， 相比于万科物业、碧桂园服务等大体量房企物业公司 ， 中体量的合景悠活若想“闯关” ， 在握好底牌的同时 ， 还要打造必不可少的王牌 。
上市潮遇上物业股回调
还能否续写资本神话？
在房地产金融政策不放松、房企融资持续收紧的大环境下 ， 叠加疫情影响 ， 各大房企资金压力巨大 ， 分拆物业赴港IPO成为房企青睐的融资方式之一 。


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