京津冀|京津冀楼市圈③丨自贸区车轮滚过京津冀
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临近“金九银十”的消费旺季 ， 北京主城区楼市似乎已做好“战时准备” 。
城六区之一的石景山板块 ， 还罕见地出现了只有市郊的燕郊等环京地区才会出现的“售楼处一条街” 。 不过 ， 石景山的火热 ， 似乎成了北京的孤岛 。 业内人士分析 ， 根据当前成交数据表现 ， 北京楼市的“金九银十”早已黄金不再 。
环京楼市更是“一地鸡毛” 。 购房者关注度最高的三河县（燕郊/大厂/香河） ， 在4月初售楼处复工 ， 继而传出落户“明限暗松”消息后 ， 开启了一波小阳春 。 不过 ， 近2月的成交再次回落、“熄火” ， 永清、固安、张家口等其他环京区域也早已偃旗息鼓 。
经济学家宋清辉分析 ， 北京自贸区政策出台后 ， 显而易见会对区域楼市有积极影响 ， 会有稳固北京主城区房价、止住环京楼市阴跌的效果 。 但是 ， 能否取得这样的效果 ， 还要取决于北京自贸区的发展和落地情况 ， 未来尚待进一步观察 。
京津冀楼市 ， 何时能再“腾飞”？
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平稳的北京主城：今年成交均价下降6%
北京楼市其实是京津冀楼市“区域复兴”的发动机 。
早在今年环京启动小阳春起 ， 业内专家就否认了环京楼市可能“爆发”的论调 ， 原因是北京市场依然没有完全恢复 ， 环京市场的启动 ， 跟北京市场有很大的关联 。 只有北京市场火起来之后 ， 环京才能变好 。
北京市场表现如何？目前看表现平稳：供应量提高、成交均价下降 。 来自北京地产营销人统计数据 ， 2020年1-8月 ， 北京市住宅新房成交面积330.18万㎡ ， 上涨4%；成交均价为51007元/㎡ ， 下降6%；成交金额1684.16亿元 ， 下降2% 。 传统的“金九银十”消费旺季已经到来 ， 业内专家预测 ， 今年金九银十房价将继续上涨 ， 但涨幅会放缓 。
那石景山出现的“售楼处一条街” ， 又代表了什么呢？地产营销人韩乐分析 ， “售楼处一条街”代表着区域项目扎堆 ， 但不代表会密集降价而引发“价格踩踏” 。 从价格及产品定位来看 ， “售楼处一条街”中的多数在售新盘价格处于6.8-7.3万/平方米区间 ， 覆盖刚需、改善等不同客群 。 这样的现象 ， 是区域楼盘热度攀升、竞品项目竞争加剧下的产物 。
北京城区其他项目扎堆的区域就没有像石景山古城板块那么“好运”了 。 90度地产走访发现 ， 位于北京亦庄路东区、河西区这些项目扎堆供应的地区 ， 项目价格较去年的价格水平已经产生了一些降幅 。 整体单价水平从去年同期的5万元/㎡ ， 降至4.6万元/㎡以上的水平 ， 最低降幅达到8%-10% ， 超过了北京整体均价6%的降幅 。
亦庄路东区某新房中介表示 ， 降价原因之一是开发商着急“清盘” ， “都想跑的快一点 ， 促销力度就放的大一点” 。 为了冲刺国庆假期的销售旺季 ， 开发商确实拿出很多特价房源 。 某项目的两居77㎡户型 ， 促销后总价达340万左右 ， 单价降至4.4万元/㎡ 。 
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低位徘徊的环京：“冷”就一个字?
“和5.6月份比 ， 其实热度低了很多 。 我所负责的北三县楼盘成交量的基本直接腰斩 ， 最近2个月 ， 整个燕郊的月均成交量都在50套左右 ， 而5月、6月的月成交量达到150套；成交均价没有明显下跌 ， 和第一季度相比 ， 均价有每平有几百元的增幅 。 最明显的是 ， 客流量没有4.5月份的时候多了” 。 本周工作日的下午、位于燕顺路“卖房一条街” ， 一位负责三河市新房代理商销R如此透露 ， 彼时小R所在的销售案场 ， 基本没有客人来看房 。
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