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多少|卖多少房，买多少地

本文转载自公众号：“攸克地产”
房企发债的“三条红线”已经沸沸扬扬了将近一个多月时间 ， 有人关心房企还有没有弯道超车的机会 ， 有人关心到底什么时候开始执行 ， 还有人关心第二批的名单里都有谁 ， 但是 ， 似乎就是没有人关心 ， 这么一来 ， 那些习惯了在土地市场上一掷千金的房地产企业 ， 还能“爽快”的拿地么？
攸克君一位MBA的同学 ， 就在一家排名前十五的房地产公司工作 。 他在集团投资部工作 ， 尽管房地产企业向来都是“重仓配置给一线” ， 但是在他的这个条线上 ， 城市公司的领导还是要时不时讨好他一下的 ， 因为 ， 拿地的钱 ， 在他这供职的这家房企 ， 归集团投资部统一调配 。
很长一段时间里 ， 说他是搞投资的 ， 还不如说他是搞区域经济研究的 。 他非常热衷于和攸克君探讨各种区域、城市的经济发展潜力 ， 关心的问题都不像一个开发商 ， 问题单上的问题 ， 都像是省长、书记的谈话录 。 攸克君取笑他 ， 是最像地方官的开发商 ， 把一个城市的发展前景 ， 时时刻刻挂在自己心上 。
攸克君一度费解 ， 你一个搞投资的人 ， 不应该是研读财务模型 ， 测算投资回报 ， 以及运筹资金往来么？怎么只关心花钱的一端？他的回答也很直白 ， 他的老板 ， 融资能力极强 ， 现在想的就是上规模 ， 能超几个前面的房企就超几个 ， 融来多少钱是老板的事儿 ， 怎么把这些钱花得到位 ， 投到该投的城市 ， 投到该投的项目上 ， 才是他真正的工作 。
还有一个侧面能够反应他的工作状态 ， 想约他吃个饭很难 ， 他推脱的理由一般都是 ， ”XX（城市）公司的老总约我” 。 他有时也聊起一些公司八卦 ， 并且将他个人的心思透露一点 ， 比如 ， 看那个城市公司的老总比较有上升势头 ， 就在审核测算报告的时候 ， 多“偏向”这家公司的项目一点 ， “给自己多一条路” 。
但是 ， 从9月开始 ， 他的状态变了 ， 他说连城市公司的老总的饭局都不敢去了 ， 因为怕吃了饭 ， 也帮不上人家什么忙 ， 支持不了地方公司拿地了 。 说起这个 ， 他有些失落 ， 好像是“钟鸣鼎食散一朝” 。
变化并不发生在他这一端 ， 而是出在老板和财务那里 。 故事就在这里和三条红线有了交集 ， 因为他的公司在“名单”上 ， 公司最新一期的发债计划 ， 经过和机构友好磋商 ， 老板决定高风亮节 ， 主动撤回了 。 免得“枪打出头鸟” 。
攸克君刚刚做房地产报道的时候 ， 正赶上土地市场全面实行招拍挂 ， “地王”一个接一个 ， 于是 ， 两个终极问题萦绕在年轻的攸克君心头：
一个是：究竟是地价推高了房价 ， 还是房价推高了地价？另一个是：开发商拿地的钱 ， 动不动几十亿 ， 都是哪来的？
那时候才疏学浅 ， 两个问题都被困住 ， 如果说第一个问题还是鸡生蛋的悖论问题的话 ， 那么 ， 明知道银行不会发放用于拿地的贷款 ， 也知道房企当时一年也卖不出几块地的销售额 ， 第二个问题 ， 始终没有答案 。
直到后来 ， 和金融界的朋友接触多了 ， 才明白 ， 推高地价的不是房价 ， 推高房价的也不是地价 ， 无论是地价水平 ， 还是房价水平 ， 在这个经济周期里 ， 不过是资产市场货币流动性的表现而已——货币闸门一松 ， 钱总要有个去向 ， 要么放给买房子的人作为按揭贷款 ， 要么就由机构在市场上买各种各样的金融产品 ， 而房地产公司发行的债券以及其他结构化融资产品 ， 都是受追捧的 ， 于是 ， 这些钱可以流到房地产企业的手里 ， 去向就是买地 。
简单而言 ， 过去十几年土地市场上一掷千金的开发商 ， 用来拿地的钱 ， 要么是发债借来的 ， 要么就是结构化产品融来的 。
明眼人看懂了这个态势 ， 深知给了杠杆不用白不用 ， 该上规模的时候上规模 ， 于是 ， 赌对了国运 ， 完成了弯道超车 ， 上了位次 。 攸克君这位MBA的同学所供职的企业 ， 就是一家名副其实的弯道超车者 。


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