多少|卖多少房，买多少地( 二 )
但是 ， 现在 ， 这样的机会窗口关闭了 。 攸克君另一位MBA的同学 ， 在一家大型的国有金融机构 。 他最近正在被组织研究学习”三条红线” 。 尽管他们拿到的版本 ， 和参加座谈会的开发商一样 ， 也是个征求意见稿 ， 但是 ， 他的上级传达下来的精神是 ， “近期 ， 融资过程中 ， 要优先考量房地产企业的财务稳健程度 ， 而不光是规模 。 ”
他的领导特意强调了 ， “不光是规模” 。
这意味着 ， 土地市场流入的资金 ， 存在一定的变数 。 过去几个月 ， 全国各主要城市的土地市场 ， 都热了一轮 ， 高价地出了不少 ， 财政收益颇丰 。 但是 ， 应该看到 ， 在这轮土地出让的“夏天”到来之前 ， 先是房地产企业发债的“春天” ， 企业融到了钱 ， 才能拿来买地 ， 至于销售收入 ， 多半不是用来买地的 ， 而是用来还债的 。
因此 ， 土地市场和销售回款的关联度没有想象得那么大 ， 销售回款在房地产资金链条环节上是后置的 ， 借来钱——买了地——卖了房——还了债 ， 周而复始 ， 方是房地产运行的真谛 。 所谓土地市场的一掷千金 ， 不过是资产市场流动性的表现而已 。 既然是流动性 ， 那么就要看给钱的人想不想给你 ， 不想给你 ， 也就没戏 。
这就是现在土地市场未来一段可能出现的情况 。 房企要控制拿地节奏 ， 用来“降档” ， 以避免自己被限制性的融资 ， 但这又是一个悖论 ， 用来降档的行为本身 ， 就是一种限制了 。
在此 ， 还要多说一句 ， 当前监管部门实施一线操盘监管的人员中 ， 基本上可以分为两种履历和背景 ， 一种是搞宏观出身的人 ， 近年来 ， 从中财办等宏观经济管理背景的人到金融监管部门任职；另一部分 ， 则是做金融技术出身的人 。 而此次“三道红线”的政策设计 ， 是这两批人合作的结果 ， 从宏观上 ， 是坚持着“控制资产市场价格”的导向和原则 ， 从微观上 ， 则以外科手术式的方式 ， 控制房地产行业融资端每一个技术环节 。
这个结论 ， 有一点可以证明：
三道红线中 ， 有一个指标 ， 叫现金短债比 。 刚刚看到这个指标的时候 ， 多位房企人士都和攸克君表示 ， 现金短债比的分子 ， 是财务报表中的货币资金；但是 ， 几位在房企做财务的朋友 ， 现在都告诉攸克君 ， 监管非常专业 ， 现金短债比的分子 ， 从监管的态度看 ， 并不是笼统的货币资金科目 ， 而是现金及现金等价物科目 。 从财务上说 ， 后者比前者少了受限货币资金的部分 。
直白说就是两点：第一 ， 分子更小了 ， 要达标 ， 难度更大了；第二 ， 监管部门实际上在告诉房企 ， 操作技术层面的做法 ， 监管层其实很明白 。
做财务的朋友告诉采访人员 ， 这个要准确、严谨的解释 ， 很复杂 ， 简单而言 ， 受限货币资金中 ， 相当大比例的 ， 实际上是未交房的预售款 ， 这部分资金 ， 按照会计制度要求 ， 在交房前被视为负债 ， 因此 ， 虽然账挂在货币资金一栏 ， 却是“受限制”使用的 。 监管层专业不专业？懂不懂得实操？当然专业 ， 当然懂 。
这只是一例 。 监管层用自己的专业性和针对性 ， 就是想让房地产行业回到风险合理可控的水平上 ， 而不是“大而不倒”的用潜在金融风险绑架经济 。 “卖多少房 ， 买多少地” ， 这并不像一个现代产业的打法 ， 最终的解决也不会是如此 ， 但有这样一种心态是没错的 。
至于房地产企业抱怨的“不公” ， 那位金融机构的MBA同学说了一句很直白的话 ， “政策首先考虑的是控制风险 ， 资金可以流向稳定的企业 ， 至于对企业是否公平 ， 那是次要问题 。 ”
（责任编辑：宋虹姗 HO031）
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