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恒大|恒大事件最值得关注的三个问题( 二 )


（1） ， 9月17日 ， 恒大披露公告称 ， 为了降低债务水平和融资成本 ， 公司决定通过自有资金提前赎回2020年到期的票据 。
2020年到期的票据指的是 ， 恒大2018年发行的15.65亿美元票据 ， 该笔票据分别为2018年10月31日发行的5.65亿美元利率11.0%期限至2020年的票据 ， 及2018年11月19日增发的10亿美元于2020年到期的11.0%优先票据 。
（2） ， 疫情消退后不久的2020年5月4日至2020年6月11日期间 ， 恒大先后多次回购了1.44亿股 。
还有一点是 ， 9月22日 ， 恒大发布公告称 ， 公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）的规模为40亿元 ， 票面利率为5.80% 。
值得注意的是 ， 9月21日 ， 发行人和主承销商在网下向专业投资者进行了票面利率询价 ， 利率询价区间为5.50%-7.50% 。 根据询价结果 ， 经发行人及主承销商审慎判断 ， 最终确定本期债券票面利率为5.80% 。
风险与收益从来呈正比 。 这说明从投资者角度 ， 恒大的利率成本并不高 。
上述更多地从财务角度来看现金流及财务成本 ， 如果再加上恒大庞大的土储面积以及更有价格优势的促销力度 ， 恒大当下的资金状况尚属乐观 。
查阅近期国际机构对恒大的评级报告可以看到 ， 9月4日 ， 高盛发表研究报告称 ， 恒大8月份销售录得7%的增长 ， 首8月增22% ， 升2020年合约销售预期至7500亿元 ， 同时降2020至2022年每股盈利预分别20%、2%及1% ， 以反映毛利因销售折扣和增加债务而恶化 ， 但部分被入账收入增加抵销 ， 目标价升3%至18.6港元 ， 以反映市场对公司现有投资的估值 ， 及最新的人民币汇率预期 ， 评级“中性” 。
9月15日 ， 惠誉确认中国恒大集团和恒大地产集团评级和展望为B+/稳定 。
9月18日 ， 新加坡星展银行将中国恒大目标价由14.3港元上调至18.96港元 ， 维持“买入”评级 。
9月25日 ， 里昂证券发布报告说 ， 虽然本次“假新闻”或会引发市场对恒大流动性方面的忧虑 ， 但认为集团潜在的重组推迟对现金流影响有限 ， 其亦已主动与策略投资者商讨延迟A股上市的可能 。 里昂估计 ， 有关的债务限期可延长 ， 而集团亦已制定减债计划 ， 及分拆物管等业务 ， 相信其有强劲的去杠杆能力 ， 甚至可能比早前市场预期的更佳 。 里昂维持恒大股份“买入”评级 ， 目标价23港元 ， 认为集团股价短期调整 ， 为投资者带来了买入良机 。
虽然标普很快下调了恒大的评级 ， 但主流观点 ， 包括标普本身 ， 并没有对给出恒大当下存在流动性危机 。
超过80%的杠杆率固然偏高 ， 但相比于同行 ， 这也仅仅是平均水平 。 地产行业的人都清楚的是 ， 如果要维持富士康模式的规模效应 ， 杠杆背后是土地扩充 ， 销售加速 ， 快速回款 ， 这一点在吴建斌的那本书《我在碧桂园的1000天》中都有详细说明与论述 。
3 ， “三条红线”所指为何？
恒大之外 ， 引发人们思考的第三个问题是 ， 监管部门为什么要在当下的时机提出“三条红线”？
“三条红线”是指房企剔除预收款后的资产负债率大于70% ， 房企净负债率大于100% ， 房企现金短债比小于1倍 。 监管部门会根据“踩线”情况分“红橙黄绿”四档进行差异化的债务规模管理 。
天风证券的最新行业研报显示 ， 三条线”难度最大的一条是剔除预收账款的资产负债率 ， 大部分房企均不符合要求 。
既然大多数房企当前还不达标 ， 为什么监管部门又要严格监管呢？
笔者认为 ， 监管部门的收紧态势 ， 一个重要判断的基础是 ， 中国房地产市场整体已经见顶 。
业界经常讨论的是 ， 房地产行业集中度这十年不断提高 ， 形成了多个千亿级 ， 甚至于几个巨头即将步入万亿级销售规模 。
但如果说房地产整体供给与需求即将或已然见顶 ， 除了几个热门城市的房价持续高涨 ， 全国整体购买力下降 ， 或者说由20年前或10年前的强劲购买力转移至疲弱购买力 ， 那更意味着 ， 以快见长的富士康盖房子模式难以为继 。


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