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中山|房价连续2年下跌，投资客接连出逃，这个城市还有未来吗？( 二 )


中山|房价连续2年下跌，投资客接连出逃，这个城市还有未来吗？
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（马鞍岛的控规图）
当下马鞍岛上唯一在售的一个项目万科的盘 ， 价格去到3.2万 ， 还是做的刚需户型和复式产品 ， 这个价位和产品 ， 显然也不是为本地人打造的 ， 售楼中心门口各地车牌都有 。
中心组团核心是东区、西区、石歧和五桂山 ， 东区主打学校和配套概念 ， 中山新中心 ， 宜居新城区 。 价格也最贵 ， 基本在2.1-2.7万不等 ， 次之是石歧老城区 ， 中山老城区 ， 城区开发饱和度高 ， 但配套很完善 ， 老中山人也愿意住这 ， 价格在1.7万左右 ， 而西区价格比较低 ， 主要是主打中心区外溢 ， 所以价格比东区石歧要更低 ， 只有1.3-1.5万不等 。
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（东区主城区）
东北组团：蹭深中通道概念 ， 主打一些产业园区 ， 但目之所及基本是低矮厂房和大片还未动工的工地 。 民众、三角目前房价在1.2-1.4万不等 ， 虽然靠近广州南沙 ， 可惜也是南沙偏僻的地方 ， 无法吸引南沙人外溢 。
西北组团：随处可见的工业厂区 ， 但城市面貌和主城区差距太大 ， 小榄作为曾经的经济强镇 ， 靠近镇政府板块的房子已经要卖1.6万 ， 而镇中心的海港城周末根本没什么人气 ， 周边还是各种上了年龄的老房子 ， 整个镇区城市面貌非常割裂 。
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（小榄的新旧对比 ， 割裂的城市界面）
南部组团：基本是靠珠海人在卖房 ， 三乡坦洲基本都珠海人的天下 ， 随处可见的都是粤C（珠海）的车牌 ， 就连路牌都标明前方是珠海情侣路 。 在考察一个大体量项目时 ， 销售也直接说楼盘7成都是珠海人买来自住 ， 毕竟1.3-1.6万的均价和珠海主城区有明显差价 。
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（坦洲随处可见都是珠海车牌的车）
当下中山各组团最大的特色是：东部组团炒概念 ， 卖给深圳人 ， 东北部组团蹭概念 ， 希望卖给深圳人 。
中心组团价格不低 ， 基本为中山本地改善群体准备的 ， 而南部组团又是卖给珠海人的 ， 沦陷为珠海人的后花园 ， 西北组团靠近顺德 ， 而东北组团又靠近南沙 ， 早期也有广州人前来购买 。
所以才说 ， 中山的房子还真不是卖给中山338万常住人口的 。
中山|房价连续2年下跌，投资客接连出逃，这个城市还有未来吗？
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中山楼市之所以七零八落 ， 一部分原因归结于地理位置 。
地图上看 ， 中山是珠三角的地理几何中心 ， 东北组团和南沙接壤 ， 西北部组团和佛山顺德接壤 ， 南部组团和珠海南屏、香洲接壤 ， 看着都挨着几个不错的城市 ， 可东北和西北靠着的腿并不粗 ， 南沙本身也属于开发阶段 ， 距离主城区又远 ， 能受到广州产业转移非常有限 。
中山|房价连续2年下跌，投资客接连出逃，这个城市还有未来吗？
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佛山顺德虽然是经济强镇 ， 但产业和中山同质化 ， 谈转移不现实 ， 南部的珠海经济体量也有限 ， 更难以带动中山的发展 。
另一部分原因还是和中山自身城市规划有关 ， 没有好好发展一个中心 ， 好像镇区有产业 ， 但基本也分散 ， 小榄的家电、古镇的灯饰、大涌的红木、还有各类产业基本散落在各个镇区 ， 没有集中力量发展一个中心 。
也就中心组团东西区和石歧 ， 城市面貌不错 ， 但比起同能级的城市 ， 还是差得有点远 ， 和惠城相比都稍显逊色 。
东西南北中各个方向 ， 摊大饼式的发展 ， 用地理位置去贴合其他城市炒概念 ， 也确实难为中山 ， 毕竟这也是产业转型失败后不得已的做法 。


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