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彻底改变|聚焦房企降负债④丨郁亮称“三道红线”彻底改变行业规则 年底房企或迎降价潮

彻底改变|聚焦房企降负债④丨郁亮称“三道红线”彻底改变行业规则 年底房企或迎降价潮
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彻底改变|聚焦房企降负债④丨郁亮称“三道红线”彻底改变行业规则 年底房企或迎降价潮
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“‘三道红线’是行业重大游戏规则的改变 ， 进而影响打法的改变 。 ”9月25日 ， 万科董事会主席郁亮在媒体见面会上如是表示 ， 距离8.20央行和住建部座谈会已经月余 ， 这一场房企层面的降负债正在对房地产行业的各个层面带来改变 。
降负债政策涉及广泛 ， 按照“三道红线”标准 ， 诸葛找房数据研究中心监测的100个上市房企中 ， 房企踩线的占比高达86% ， 其中 ， 14家房企位于绿色档 ， 28家房企位于黄色档 ， 36家房企位居橙色档 ， 22家房企位于红色档 ， 绝大部分上市房企都已经触发监管红线 。
按照监管风向 ， 触线的房企都需要减负债 ， 尤其触了三条红线的房企 ， 更是普遍面临较大的降负债压力 ， 当前 ， 房企都陆续使出看家本领 ， 试图使负债尽快达到监管要求 。
房企开启降负债模式
反应最快的是恒大 ， 降价促销一向是恒大的拿手好戏 ， 这一次 ， 恒大迅速启动全国楼盘全线7折活动 ， 时间自9月7日起至10月8日 ， 至少覆盖全国600个楼盘 。 降价促销无疑是资金回流的最直接方式 。 年初 ， 许家印就已宣布 ， 恒大从2020年开始启动战略转型 ， 全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略 ， 用最大的决心、最大的力度 ， 把负债降下来 。
“金九银十”是传统销售旺季 ， 目前 ， 越来越多的房企开始推出降价促销活动 ， 比如 ， 9月23日 ， 奥园推出“限时88折起”活动 ， 业内认为还会有更多房企陆续降价 ， 一是因为三四季度是房企推盘的高潮 ， 竞争激烈 ， 降价是重要的营销方式 ， 另一方面 ， 降价有利于降负债 ， 降价出售可以增加现金流 ， 进而降低有息负债 ， 对于负债率的降低有很大帮助 。
除了降价促销 ， 头部房企正在带头分拆物业上市 ， 华润置地、远洋已递交招股说明书 ， 阳光城(000671,股吧)、融创等房企也明确了分拆物业上市的意向 。
据《彭博通讯社》引述消息称 ， 恒大分拆物业管理业务已获港交所批准 ， 拟进行首次公开招股(IPO) ， 恒大此前表示 ， 力争今年实现物业在香港的上市 ， 同时 ， 谨慎审视优势资产分拆上市 ， 因为这一目标的实现也将大幅度降低公司负债率 。
富力的降负债力度也比较大 ， 一方面 ， 富力拟将部分酒店分拆成房地产投资信托基金在新加坡上市 ， 以缓解偿债压力 。 另一方面 ， 富力拟配售2.57亿股新H股 ， 配售所得款项总额约为25.24亿港元 ， 将用于偿还公司的境外债务性融资 。
对于房企的降负债路径 ， 吴建斌总结了三种方式 ， 一是控制支出 ， 从投资端进行控制 ， 比如买地不能太激进 ， 譬如此前拿出100亿元拿地 ， 如今可能要减少到70/80亿元 ， 这种方式目前已有所体现 ， 观点数据显示 ， 8月100个重点城市成交土地数量916宗 ， 环比减少430宗；成交土地规划建筑面积环比减少30.1% 。
二是加快土地开发和销售 ， 把建好的房子尽快卖出去 ， 形成真正的经营性现金流；三是股权融资 ， 比如定增 。 此外 ， 吴建斌还表示 ， 有些房地产企业可能还会选择“明股实债”等方式 ， 将表内负债转换成表外负债 ， 但他认为 ， 这些方式不可取 ， 只是一种报表粉饰 ， 属于名义上的降负债 。
降负债难点究竟是什么？
降负债已经喊了很多年 ， 但并没有显著效果 ， 业内认为 ， 之所以出现这种情况 ， 主要是因为房企自身没有降负债的意愿 。
吴建斌表示 ， 相当一段时间 ， 房企的高财务杠杆是根本降不下来的 ， 一是没有这个条件 ， 二是没有降的理由 ， 三是它能够推动公司的快速发展 ， 从心理上也不需要降 。
房企之所以不愿降负债 ， 是因为要保持规模增长 。 吴建斌认为 ， 中国的城镇化率大约60% ， 改善住房需求量很大 ， 都市圈也需要房地产的支持 ， 房地产市场的空间足够大 ， 假设城镇化率按照每年实现0.5%—0.6%的转化 ， 房地产行业也会在高峰震荡15年 ， 所以行业机会还很多 。


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