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彻底改变|聚焦房企降负债④丨郁亮称“三道红线”彻底改变行业规则 年底房企或迎降价潮( 二 )


不过 ， 吴建斌表示 ， “三道红线”政策一出 ， 就意味着房地产行业必须做出改变了 。 郁亮也表示 ， 该政策是行业重大游戏规则的改变 ， 进而影响打法的改变 。 他认为 ， 中国房地产有三个阶段 ， 2002年之前是土地红利阶段 ， “招拍挂”之后是金融红利阶段 ， “三道杠杆”之后 ， 是管理红利时代 。
业内的共识是 ， 多年来房地产行业一贯坚持“高出高进”的发展策略 ， 现在必须改变 。
一位资本人士对和讯房产表示 ， 原来房企的模式是靠杠杆或者靠高周转 ， 降负债以后 ， 房企必须控制好节奏 ， 包括拿地节奏和销售节奏 ， 要跟着融资的节奏走 。 政府控制有息负债融资规模 ， 就能控制销售额增速 。
“房企需要优化战略布局 ， 比如 ， 哪些城市应该布局 ， 三四线和一二线的比例是不是要做调整？不同业态如何调整 ， 这些工作都是牵一发动全身 ， 甚至 ， 最后公司财务制度和人力资源的都会发生变化 。 ”上述人士强调 ， 降负债对行业格局还是有一定影响 。
低负债房企或迎来更多机会
降负债实际上可能会带来什么样的影响？
对此 ， 中国社会科学院金融研究所资本市场研究室研究员尹中立表示 ， 房企降负债的路径很清晰 ， 多卖房 ， 少拿地 ， 放慢发展速度 ， 但被迫放慢发展速度必然会带来阵痛 ， 比如 ， 盈利能力下降 ， ROE下降 ， 有些公司的股价会下跌 。
上述资本人士认为 ， 降负债的长远影响是配合房地产市场长效机制的问题 ， 保证行业规模平稳 ， 融资没有完全收紧 ， 还允许有部分增长 ， 其实就是让企业探索有没有可能不依赖负债去形成自己的更良性增长 ， 或者类似于可持续发展的一种模式 ， 这也是监管的一个意图 。
郁亮表示 ， 国家的发展不应该是依赖房地产的发展 ， 明年全面实施政策跟过去阶段都不一样的了 ， 原来所有的优势和做法都不成立 ， 回到“归零”阶段 ， 但客户、产品这一点都是不变的 。 他进一步表示：“随着游戏规则的改变 ， 不知道怎么玩的时候 ， 就只能采用以好产品、好服务为主的竞争战略 。 ”
对于地产行业来说 ， 经历一轮“降负债”的洗牌 ， 行业格局或将呈现新的变化 。 从房企角度看 ， 降负债的影响因人而异 ， 但位于红档的房企压力会比较大 ， 财务比较健康的房企 ， 也许迎来更多发展机会 。
比如 ， 当前土地市场降温 ， 但中海、碧桂园、金地等房企扔在积极拿地 ， 9月25日 ， 中海以28.56亿元拿下东莞松山湖1宗地块 ， 折合可售楼面价25854元/㎡ ， 比起始价高出9254元/㎡ ， 刷新松山湖地价纪录 ， 而之所以敢于拿地 ， 是因为中海属于“三道红线”中的绿档 ， 没有降负债的压力 。
彻底改变|聚焦房企降负债④丨郁亮称“三道红线”彻底改变行业规则 年底房企或迎降价潮
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（责任编辑：徐帅 ）


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