万科集团|房地产三道红线（下）：万科、蓝光发展、中南建设、华发股份( 二 )
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数据来源：iFind ， 制图：星空数据
结合王石2017年离开万科 ， 后来的营收规模增速意味深长 。
二、蓝光发展的脱缰之旅
对于房地产公司来说 ， 如果不看营业收入来判断规模 ， 那应该看什么呢？
主要有两点 ， 一是看当期的销售额 ， 因为房地产是预售制 ， 这部分销售额不会进入营业收入 ， 而是进入合同负债；二是看销售面积 ， 销售面积才是硬实力 。
蓝光发展半年报显示 ， 报告期内 ， 公司实现营业收入 158.04 亿元 ， 同比增长 8.72%；实现利润总额 20.50亿元 ， 同比增长 0.15%；实现归属于上市公司股东的净利润 13.62 亿元 ， 同比增长 7.45% 。
看起来是增长的 ， 但是公司的销售额和销售面积都有较大幅度下滑 。
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衡量房地产公司经营健康与否的重要指标 ， 是现金流 ， 公司的经营性现金流量净额是历年同期最差 。
主要原因 ， 是公司冒着风险大规模拿地 。
半年报显示：2020 年上半年 ， 公司进一步加大投资力度 ，新增项目 36个 ， 总建筑面积约 588.52 万平方米 ，其中 76%分布于华东和华中地区 。
所以 ， 公司的资产负债率比较高也就可以理解了 。
三、中南建设红线全中
中南建设是一家伪装成建筑公司的房地产公司 ， 公司名字里有建设 ， 但是超9成业务是房地产 。
半年报显示 ， 中南建设房地产业务实现合同销售金额 813.9 亿元 ，同比增长 0.2% ，销售面积 609.1 万平方米 ，同比减少 5.7% 。
中南建设的净负债率高达202.8% ， 这意味着 ， 理论上把公司值钱的资产卖了还债都不够 。
2020年半年报显示 ， 公司的经营性现金流量流出史上最高 ， 说明公司拿地最积极 。
而拿地的背后 ， 是高昂的融资成本 ， 截止2020年6月底 ， 公司需要偿还的贷款和债券 ， 超过781亿元 ， 比2019年全年营收都要高 。
为了拓展融资渠道 ， 公司甚至破天荒的搞起了所谓员工入股的方式 。 这层层包装的入股跟投 ， 算不算实质上的非法集资呢？
这么多欠款 ， 什么时候能还完？
三道红线统统踏破 。
四、华发股份有多缺钱？
华发股份的借款更为离谱 ， 账面显示 ， 公司长短期借款和债券达到了1075亿元 ， 差不多是2019年全年营收的三倍多 。
在如此严峻的融资压力下 ， 公司还在半年报振振有词：报告期内 ， 公司积极拓宽融资渠道 ， 综合运用多种融资手段 ， 成功发行公司债、抗疫债、超短融等融资产品 。
资产负债率一塌糊涂 ， 破了三道红线也就可以理解了 。
五、红线的意义
话又说回来 ， 为什么要给房地产企业设置红线？
其实本质上是为了保护房地产企业的健康发展 ， 房价的暴涨暴跌都是不健康的 ， 全国在册登记的房地产公司9万多家 ， 这也是不正常的 。
星空君说过 ， 作为传统基建行业的带头大哥 ， 房地产行业不能倒 ， 但房地产公司可以倒 。
如何促进房地产公司优胜劣汰？
从已经公布的数据看 ， 房地产投资的资金并没有想象中的完全断流 ， 而是改为大池子每年基本固定 ， 定向精准投放 ， 防止虹吸效应影响其他行业 。
把有限的资金放给有能力的优质公司 ， 从而让高杠杆运营的中小房地产公司主动退出或者被兼并 ， 从而确保房地产市场健康发展 。
这才是红线的意义 。
有些投资者认为房地产的发展就一定要依赖高杠杆和大量资金 ， 其实这是一种误解 ， 狂奔了30多年的房地产市场有经验也有教训 ， 并不见得一些事实存在的现象就是正确的 。
无论什么时候 ， 资产负债结构优质、现金流健康的房地产公司 ， 才是值得投资的 。
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