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万科集团|房地产三道红线（下）：万科、蓝光发展、中南建设、华发股份


经常有朋友问 ， 房价会降吗？
关于房价 ， 任泽平说：
长期看人口 ， 中期看土地 ， 短期看金融 。
其实这句话改一改放在股市也合适：长期看业绩 ， 中期看资金 ， 短期看情绪 。 也就是说 ， 长期看 ， 未来人口蜂拥而至的城市 ， 房价是看涨的；短期看 ， 金融活跃的情况下 ， 房价也能涨一涨 。
很多城市化率比较高的城市 ， 人口自然增长缓慢 ， 甚至出现净流失 ， 房价就会面临下滑以至于崩盘的风险 。 比如 ， 城市化率高达82%的鹤岗 。
万科集团|房地产三道红线（下）：万科、蓝光发展、中南建设、华发股份
本文插图

2018年以来 ， 随着"房住不炒"概念的推行 ， 金融对房价的影响越来越明显了 。 房地产公司都是高杠杆运营 ， 资金成本非常高昂 ， 一旦拿不到贷款 ， 资金链就濒临断裂 。
2020年 ， 据报道 ， 有望出台房地产三道红线 ， 这三道红线 ， 基本上宣判了大部分中小房地产公司的死刑 。
2020 年上半年整体宏观金融政策支持以保障流动性宽松 ，对于房地产行业 ， 仍持续以往的政策未见放松 ， 仍保持政策的连续性、一致性和稳定性 。
重复介绍下 ， 所谓房地产三大红线：
1. 剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；
【万科集团|房地产三道红线（下）：万科、蓝光发展、中南建设、华发股份】
2. 净负债率不得大于100%；
3. 现金短债比不得小于1倍
根据"三道红线"的触线情况 ， 将房企分为"红、橙、黄、绿"四挡 。
红色档：如果三条红线都触碰到了 ， 则不得新增有息负债；
橙色档：如果碰到两条线 ， 负债年增速不得超过5%；
黄色档：碰到一条线 ， 负债年增速不得超过10%；
绿色档：三条线都未碰到 ， 负债年增速不得超过15% 。
老规矩 ， 先看看这几家房地产公司的上榜情况：
一、后王石时代的万科
星空君翻了好几年万科的财报 ， 感叹良久 。
如果王石还在的话 ， 万科铁定进不了红线 。
早在2013年 ， 在王石的带领下 ， 万科开始了"轻资产重运营"运动 。 现在很多央企混改 ， 也吸收了其中的精髓 ， 通过资本运作 ， 卸下了沉重的资产包袱 。
什么叫做轻资产重运营？
很多财务专家学者从各方面对万科的模式进行过解读 ， 其实揭开层层面纱 ， 就是把房地产资产投资 ， 改为资本投资 。
实际操作模式 ， 是万科开发楼盘的时候 ， 和当地中小房地产商合资成立新的房地产公司 ， 但万科不控股 。
体现在财报上 ， 这些资产收入不并表 ， 只通过权益法核算计提投资收益 。

举个例子 ， 万科和A公司合资成立了一家房地产公司B公司 ， 建设某小区 ， 整个项目实现了10亿的销售收入和1亿的净利润 。
按照传统模式 ， 万科控股B公司（假设51%） ， 利润表增加营收10亿 ， 归母净利润增加5100万；按照轻资产模式 ， 万科参股B公司（假设49%） ， 利润表不增加营收 ， 投资收益增加4900万 ， 归母净利润增加4900万（忽略所得税影响 ， 简化计算） 。
不仅如此 ， 由于资产负债表也不用并表 ， 万科的资产仅增加了长期投资 ， 不需要体现固定资产在建工程以及贷款等项目 ， 公司的资产负债构成也会比较优秀 。
万科集团|房地产三道红线（下）：万科、蓝光发展、中南建设、华发股份
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这种模式的优点显而易见 ， 基本不影响净利润的情况下 ， 大幅提高净资产收益率 ， 提升营收质量 ， 规避投资风险 。
但是 ， 有一个唯一的缺点：营收规模不大 。
中国的房地产公司 ， 不要只通过营收来判断规模大小 。 其实 ， 用营收排名比较虚 。
王石离开万科后 ， 为了追求营收规模 ， 万科很快抛弃了轻资产重运营的思路 ， 顺利走上了攀比营收的道路 。


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