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票风笔记|我国房地产行业当前处于什么阶段？( 二 )


近些年虽然房地产调控政策年年有 ， 但政策不是想着怎么增加住房供给以及推出房产税（对2套以上住房征税） ， 更多的是压制需求 ， 对买房设置了诸多限制 ， 导致符合条件的疯狂买房 ， 不符合条件变着法符合条件去买房 ， 形式上离婚也无所谓 。 这种形式的调控能有效才怪 ， 导致百姓形成了一种错觉：越调控越涨 。
目前 ， 全国范围内的住房需求面临拐点（一线 ， 强二线城市不一定） ， 下图为恒大研究院对我国商品住房市场空间的预测 ， 连房地产企业的研究机构都承认住房需求将不断下降 。
票风笔记|我国房地产行业当前处于什么阶段？
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资料来源：恒大研究院
现在问题是 ， 需求要下来了 ， 供给能否下来 ， 如果下不来 ， 供大于求必然会导致房价下跌 ， 实际上三四线城市房价已经出现下跌了 。 对政府而言 ， 这就面临一个矛盾 ， 即降低房地产供给与经济增长需要房地产之间的矛盾 。 当前政府的政策试图在其中寻求平衡 ， 一方面 ， 放松一二线城市的落户限制等措施释放购房需求 ， 另一方面 ， 对房地产企业加杠杆扩张进行限制 ， 出台“三条”红线政策 ， 控制住房供给 ， 总体基调是“稳房价” ， 而非“降房价” 。
靠房地产拉动经济增长的时代即将过去 ， 在此之前如果不能培育出新的经济增长点 ， 经济增长必然会再下一个台阶 ， 而经济增速下滑又会加大对房地产的依赖 ， 陷入死循环 ， 直至房地产泡沫破裂 。 我们只能寄希望于我国的新兴产业、科技创新未来能带来新的经济增长动力 ， 才有希望在发展中解决房地产泡沫问题 。
五、回顾与总结我们来回顾一下上文的主要内容：
（1）中国城镇化已逐步进入尾声 ， 农村地区已经没有足够的劳动力进入城镇；但城市之间的大都市圈化仍然存在 ， 人口依然存在向一线、强二线城市流动的趋势 。
（2）对于三四线城市 ， 人口持续流出 ， 购房需求不断下降；而这些城市的地方政府由于离不开房地产开发带来的财政收入 ， 仍在孜孜不倦的卖地 ， 房地产需求下降而供给甚至增多 ， 必然导致房价下跌 。
（3）中国经济即将步入中速增长阶段 ， 存量经济愈发明显 ， 阶层出现固化 。 对于一二线城市 ， 虽然人口依然持续流入 ， 但大部分有购房需求的人却不具备购买力 ， 购房主力军主要来自于全国的富人阶层 ， 这一阶层的家庭数量规模不小；另一方面 ， 一二线城市房子的新增供应量并不高 ， 市区的房子是卖一套少一套 。 房价能否上涨取决于富人阶层对房价上涨的信念是否坚定 。
（4）当前阶段 ， 全国范围内的住房需求面临拐点 ， 政府面临降低房地产供给与经济增长需要房地产之间的矛盾 。 目前政府对房地产的政策主要是寻求平衡 ， 挖掘需求的同时有限控制供给 ， 总基调是“稳房价” ， 而非“降房价” 。
从上可知 ， 房地产行业正面临拐点 ， 收缩将成为常态 ， 部分扩张激进的房地产企业将面临流动性危机 ， 如恒大集团 。 对于这一类地产企业 ， 当前最优选择必然是减少在三四线城市拿地 ， 有选择性地在一二线城市拿地 ， 减少资金支出；尽可能多的把存量房子卖出去 ， 回笼资金 。 实际上恒大集团在其2020年半年报中提出的“高增长、控规模、降负债”的发展模式就是遵循这一思路 ， 即“公司将充分利用集团庞大的土地储备及网上卖房的巨大优势 ， 实现销售高速增长；控制土地储备规模 ， 实现土地储备负增长 ， 未来三年计划平均每年减少总土地储备3000万平方米左右 。 ”
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