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物业|香港传真 | 人人都在抢的日出康城与港铁地产史

观点地产网 康城站 ， 位于将军澳第86规划区填海用地 ， 港铁将军澳线二期的终点站 ， 其上盖物业日出康城的建设正在如火如荼进行着 。
目前项目第6期至第10期住宅仍在建筑中 ， 而第1期至第5期已于2009年6月至2020年8月入伙 。
这些住宅楼均“高耸入云” ， 直观视觉便能轻易看出容积率之高 ， 具有典型的香港住宅特征 。
这是港铁公司有史以来最大的上盖物业发展项目 ， 比杏花邨发展项目还要大一倍 。 整个项目发展计划的住宅分为13期兴建 ， 预计于2025年全部完成 ， 届时将建有50座楼高46至76层大厦 ， 提供2.55万个住宅单位 ， 可供6.3万名居民居住 。
发展至今 ， 日出康城项目压轴一期第13期也开始招标阶段 ， 这是2005年推出康城第2期之后规模最大的一期 。
9月24日 ， 该期项目截收意向 ， 并接获35份意向书 ， 创区内项目新高 。 项目一时间成为了“兵家必争”之地 ， 参与投标的包括英皇、远东、碧桂园、中海外、新世界、华懋、南丰、旭辉、龙湖、帝国集团、爪哇、其士国际等 ， 竞标热炽程度可以预见 。
美联测量师行董事林子彬表示 ， 区内发展已见成熟及过去推售的物业销情均见理想 ， 反映市场对铁路项目需求殷切 。 鉴于项目规模及投资额颇大 ， 除大型发展商外 ， 料亦有机会获合组财团或中港合资参与竞投 ， 估计每呎楼面地价约6000元水平 ， 总值约92.8亿元 。
对于开发商而言 ， 这是个高利润的“香饽饽” 。 毕竟 ， 项目所采用“以地养铁”独特的港铁模式 ， 因其能够从核心业务盈利而被世界公认是为数不多的成功城铁模式 。
这一模式中 ， 特区政府、港铁公司、开发商是最重要的三大角色 ， 各司其职 ， 真正实现土地增值收益回馈于地铁建设 ， 而港铁和开发商作为主要的市场参与者 ， 亦能从中获取丰厚利润 。
高密度的城市形态和政府财政策略催生这种模式 ， 而发展至今 ， 港铁模式的意义及未来探索已不仅在于解决政府财务负担等 ， 更在于土地价值最大化 。
开发商的“香饽饽”
吸引各大开发商竞相投标的 ， 是日出康城项目蕴藏的巨大商机 ， 而这一项目的利润保障 ， 依托的是“地铁+物业开发”港铁模式 。
其中的逻辑 ， 由大股东香港政府给予港铁土地发展权 ， 港铁以该地区未建铁路前的地块价值估算 ， 向政府支付相对低的地价；港铁兴建地铁的同时与开发商合作地上物业 ， 物业价值随土地增值和时间发展而提升 ， 而后港铁公司将物业经营以及物业升值所回收的利润“反哺”地铁建设、运营和维护 。
这其中 ， 直接作为开发主体发展有关物业的则是开发商 。 具体而言 ， 获得土地发展权以后 ， 港铁把手上的站点、轨道和相关设施与土地融合 ， 达到资产效益最大化 ， 使之成为具有极大吸引力和盈利能力的资产 ， 再通过招标方式 ， 引来有实力的发展商竞投物业发展权 ， 港铁从中分成 。
由此 ， 港铁与地产开发商也共同分担了庞大的物业发展风险 。 而港铁模式对社会资本的选择 ， 不仅取决于建设期内直接投资金额多少 ， 还要综合考虑其全生命周期的物有所值 ， 选择有能力和经验有效管理运营 ， 并能调动多方专业资源、协调多方利益的合作伙伴 ， 以提高项目价值潜力、运营效率及服务质量 。
也因此 ， 由开发商与港铁联合开发的轨交上盖物业 ， 需要在设计和建设上综合考虑居民的需求和商业发展的需要 ， 定位高端准确 ， 且要利于城市区域可持续发展 。
此外 ， 日出康城项目引入多个地产商介入开发 ， 也避免出现区域规划管理、商业发展、城市环境同质化严重的问题 。
翻阅资料可知 ， 该项目前12期中 ， 1-3期、第8期发展项目均由长实联合南丰投得 ， 第5、7、9、12期均由会德丰地产投得 ， 第4期、6期、10期、11期分别为新鸿基、南丰集团&远洋、南丰集团、信和&嘉华国际&招商局置地投得 。


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