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债务|赵建：假如华为与恒大同时“落水”，我们该救谁？( 二 )

债务|赵建：假如华为与恒大同时“落水”，我们该救谁？
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图3. 近年来地产对经济的拉动作用大于基建
作为一个经济学研究人员 ， 我不赞同从道德上对某个行业进行严苛审判 ， 或者过度的妖魔化 。 如果没有这么多优秀的房企建了这么多优质的房子 ， 中国的老百姓(603883,股吧)可能还是像几十年前那样住在拥挤不堪的筒子楼里 。 在每一轮经济下行周期里 ， 如果没有房地产投资的拉动作用 ， 中国的GDP下滑幅度和失业程度可能会非常悲惨 。
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图4. 房地产对GDP的贡献
可以说 ， 大型房地产商的崛起 ， 是中国轰轰烈烈的城镇化进程的微观映射 。 如果过去一轮工业化进程崛起的是制造业企业家（张瑞敏 ， 曹德旺 ， 董明珠等） ， 以及后来财大气粗的煤老板 ， 现在轮到了房地产老板（王健林 ， 许家印 ， 王石等） 。 看看现在谁还在玩足球或拍电影（需要超级自由现金流） ， 就能发现这种行业轮动的奥妙了 。
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图5. 2010-2018年：中国城镇化率走势图
但是现在应该到了一个转折点了 。 中国的城镇化率已经超过了60% ， 中国的人均住房水平也近乎达到发达国家水平 ， 如果还是依靠债务和投资拉动 ， 而且债务越积越多、房价越来越高 ， 这样的结局如何收场 。 掌握更多数据和情况的领导层 ， 并不是不清楚 。
这是一个不收敛的超级耗散系统：债务膨胀+房价飙升 。 如果任由其发展下去 ， 或者在这个正反馈系统下让市场起决定性作用 ， 结局一定是以债务崩溃+房价破灭的极端形式出现 。 市场是好的 ， 是最优的资源配置模式 ， 尤其是对一些市场原教旨主义者来说 。 但是 ， 市场一旦加入了债务这个魔鬼（金融加速器） ， 掺入了政府土地财政等复杂因素 ， 它的出清方式也是非常残酷的 。
不稳定是市场内生的 ， 加入债务后就会以金融危机这种极端的不稳定现象呈现 。 一轮大周期 ， 尤其是扩张速度快的大周期 ， 关键的不是如何起飞 ， 而是如何软着陆 。 改革开放四十年 ， 每一次轰轰烈烈的运动式发展 ， 着陆起来都非常不容易 。 这一次轰轰烈烈的房地产大投资 ， 全国一片拆迁现场、建筑工地 ， 背后又是不堪重负的债务：房地产商开发贷、政府地方债、居民房贷 。 一片债务大爆炸的蛮荒景观 。 这一切该如何收场？
有人说 ， 继续这样也能凑合着混下去 ， 靠房地产有什么不好的 ， 中国人的购房热情还那么高 ， 让市场起决定性作用吧 。 这是比较“幼稚”的市场原教旨主义的想法 ， 对这种想法我只说两点：
第一 ， 理论上 ， 中国的房地产市场并不是真正的可以实现瓦尔拉斯均衡或满足福利经济学第一定理的市场 ， 它是超级依赖债务并与一级土地供应商政府千丝万缕联系的畸形市场 。 这样畸形的市场 ， 发展起来非常野蛮 ， 出清起来绝对也是核弹当量级的 。
第二 ， 现实中 ， 假如让市场起决定性作用 ， 日本的房产泡沫破灭危机与美国的次贷危机 ， 就是最好的例子 。 这样的事情一旦发生在中国 ， 你觉得我们现在的金融治理能力和金融危机救助经验 ， 能像美国那样量化宽松转嫁出去吗？
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图6. 日本央行的超级宽松面临无债可买的困境
还有一个疑问 ， 如果是治理房价上涨过快的问题 ， 为什么要打击房地产的供给侧呢？按照经济学的供需理论 ， 如果一个商品的价格过高 ， 肯定是供给跟不上需求 。 在这个理论下 ， 房价涨的快 ， 应该大力支持房地产商 ， 让他们多造房子、多卖房子 ， 房子供给充足了 ， 价格不自然就下来了吗？
这里面存在几个供需理论上没有考虑到的现实问题 。 第一个是政府捂地 ， 房产商捂盘的问题 。 因为土地垄断 ， 私人不能随便买地建房 。 在房价上涨预期下 ， 尤其是中国的房地产价格涨落比较急促 ， 是要涨就翻倍的涨 ， 今年卖和明年卖 ， 价格和收入可能就要差一倍 。 在这种情况下 ， 房地产商有坐庄囤积居奇制造供给缺口拉高房价出货的动力 。


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