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房地产|“三道红线”之下的房地产风险

房地产|“三道红线”之下的房地产风险
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我们每天都要处理大量信息 ， 有些信息属于市场的噪音 ， 有些却必须要认真研究 。
“三道红线”到今天有1个多月了 ， 这期间陆陆续续发生了一些事情 。 其中最有代表性的是这几日的恒大风波 。 就1300亿战投这个 ， 我之前也私下表达了不太担忧的看法 ， 今日有了转机 。
但我更担心的是“三道红线” ， 如果说战投是个紧要事 ， 那三道杠可是长期横亘在恒大脑袋上的滚木 。 吃瓜归吃瓜 ， 但这是非常严重的 。 我打个比方 ， 恒大现在的状态 ， 就好比是打王者荣耀时 ， 你跑到防御塔后面吃了个血包 ， 回了一丝血 ， 但是回血没回城 ， 你依然非常危险 。
第三件事 ， 是今天媒体爆出的房贷收缩——监管层要求控制房贷规模 ， 大行新增涉房贷款占比降至30％以下 。
再叠加之前严查经营贷违规流入房地产 。 大致可以画出明确的一条线：疫情之后 ， 关于房地产的金融政策 ， 在快速而剧烈的收缩 。
具体来说 ， 可以有三点判断 。
1、说明了监管层不想金融资源过度流入房地产 ， 挤压其它行业的生存空间 。 进而展示了 ， 决策层对“房住不炒”的捍卫态度并没有改变 。 这一点 ， 我们一再的重申了多次 。 在很多观点讲放水的时候 ， 我也没有改变过“房住不炒”的判断 。
2、说明了中国房地产企业的集体风险比想象的大 。 三道红线以来 ， 媒体陆续发布、总结的房地产企业负债 ， 以最重要的净负债率来看 ， 恒大、融创、绿地都超过150% ， 15家以上货币短债比不到1 ， 恒大有息负债超过8000亿 。
房地产|“三道红线”之下的房地产风险
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我个人之前一直有一个看法：中国房地产的泡沫风险 ， 供给端要超过需求端 。 因为从住户部门的杠杆率看 ， 我们距离美国次贷危机还很远 ， 但是供给端看 ， 房企的负债规模、负债率实在太令人恐惧了 。 净负债极高的房企巨头 ， 随便哪一个出问题 ， 都可能是“中国的雷曼” 。 房企高负债的形成有长期、深远的发展过程 ， 但是今天的监管 ， 是非常有必要的 。
3、监管层对“收贷”的举措力度 ， 近年罕见 。 在我印象中 ， 自2003年以来 ， 从来没有过比“三道红线”更猛烈的约束政策 。 可能上一个比它更猛的政策是1992-1993年的中国房地产“断贷” ， 那一次在全国各地造成了大面积的烂尾楼 ， 海南、惠州 ， 有些烂尾楼现在还没有处理完 。 相形之下 ， 这一次不是“断贷”是“收贷” ， 而且分为“345”管控 ， 更加科学 ， 不像原来那么粗暴了 。 但是 ， 一下子推行下来 ， 很多房企一定是会非常难熬的 。
郁亮最近公开说 ， “三道红线”是游戏规则的重大改变 ， 堪比2002年的土地招拍挂改革 ， 所有的企业一夜之间“再次来到了同一起跑线” 。 这个说法 ， 只要你对房地产有所了解 ， 去认真研究过三道红线 ， 是不会不认同的 。
由此 ， 对我们普通的买房人来讲 ， 需要搞清楚这个风险将会怎样传导到房地产市场 ， 并调整我们自身的行为 。
从供给端角度 ， 我们要明白 ， 在中国 ， 房地产金融政策对房企的冲击是致命的 。
用金融政策来调节房地产 ， 一般是两个做法 ， 一个是总量政策（筒子政策） ， 一个是利率政策 。 但是相比与后者 ， 前者更威猛 ， 更立竿见影 。 原因在于 ， 中国的房地产企业高度依赖间接融资——就是向银行贷款 ， 而不是股市债市直接融资 。 所以 ， 房地产出问题 ， 冲击到的首先就是银行系统 。 如果要调整它 ， 也是首先控制银行贷款 ， 你贷不到款或者贷不到那么多钱 ， 企业的发展速度就会降下来 ， 风险也会下来 。 如果这时候再来个加息 ， 那就更致命 。
间接贷款 ， 这一点 ， 我们和当年的日本是一样的 。 日本后来的房地产倒了 ， 直接原因就是因为采取了太过严厉的筒子管制和持续加息 ， 两头一起上 ， 搞坏了 。


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