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房地产|“三道红线”之下的房地产风险( 二 )


“三道红线”的政策目前还不太清楚什么时候全面推行 ， 但对于房企而言 ， 那已经不重要了 ， 因为是早晚的事儿 。 所以 ， 我们相信 ， 从9月开始 ， 所有的房企都开始调整企业策略了 ， 这个策略的唯一目标就是快速降负债 。 按照要求 ， 三条线全踩 ， 以后不能再增加新债 。 在目前房企的发展模式下 ， 这意味着控死了房企的增速 。
在那些不怎么踏线的企业里 ， 我真正觉得厉害的 ， 只有两家：万科、龙湖 。 他们比别人厉害 ， 并非是厉害在负债率控制得比别人好 ， 而是厉害在这两家公司是非常恪守纪律的 。 如果你的负债率低1年没什么了不起 ， 这两家难在一直都非常稳健 。
从企业的角度 ， 我们相信 ， 接下来一定会出现非常明显的洗牌 。 夸张一点讲 ， 之前凭借“三高”模式怎么起来的 ， 可能现在都要怎么掉下去 。 如万科所言 ， 三道红线 ， 的确结束了“金融红利”时代 。 未来是个什么时代 ， 我们还不知道 ， 我希望是一个“三好时代”——“好品质、好服务、好信用” 。 但这个过渡期 ， 一定会持续很多年 ， 不可能说改就改的 。
短期看 ， 上市房企一定会使用很多办法来降负债 ， 最主要的途径也许是下面一些：
1、积极销售 ， 提高回款率 。 那种捂盘恐怕是不划算了 ， 卖房子收销售款 ， 这是最根本、最快的还债途径 ， 在比较好的城市 ， 房子一点也不难卖 。 我跟朋友开玩笑说 ， 现在开发商比以往任何时候都更在意回款率 ， 回款就是爷 。
2、降低开发速度 ， 减少拿地 。 三道红线之下 ， 房企是很难再囤地了 。 库存的土地会降低开发速度以减少投资成本 ， 并且会减少拿地 。 比如恒大不是减少拿地 ， 而是要每年净减少上千万平米的土地储备（我认为他们这个力度还会增强） 。 这个情况下 ， 土地市场很有机会淡下来 ， 土地的拼抢会减弱 ， 地价增幅会显著减缓 ， 对于房企必须要承受的昂贵的土地成本来说 ， 是个好事 。
3、出售资产 。 出售资产是又一条快速回笼资金、降低负债的途径之一 ， 三道红线之前 ， 恒大就已经开始出售大量的商业资产了 。 今天得到一些消息 ， 又有一家大型房企准备大规模出售资产 。 这给稳健型的房企提供了机会 。
其它还有 ， 比如说 ， 增加股权融资 ， 引入更多的合作伙伴 ， 平摊风险等等 。 总之 ， 这一关要熬过去 ， 落到不同的企业身上 ， 会有不同的效果 。
从需求端角度 ， “三道红线”会经由供给端的影响 ， 怎么传导到普通的房地产市场？
肯定不是那么简单的说：三道红线冲击开发商 ， 要大降价了 。 不会是那么线性的传导 ， 如果开发商负债太多 ， 实在爬不起来 ， 降价也没有什么用 ， 你也不敢买 。
在不同能级的城市、针对不同的项目 ， 开发商显然会做出不同的销售策略 。 比如说同样是一家深陷高负债的开发商 ， 在深圳、杭州这种限价抢房的市场 ， 它也极有可能不会降价 ， 开盘能卖完为什么要降价呢？而在一些较差的城市 ， 可能它降价你也不会去 。 所以说 ， 对于这个 ， 先不要抱有太多“捡便宜货”的期望 。
真正逼迫开发商在好的城市也展开降价的市场 ， 一定是出现在监管层针对个人住房贷款也展开“收贷”乃至加息的状态下 。 之前有同学问我 ， 现在买了房 ， 未来需要防止什么样的风险 ， 就是这个风险 。
和上面说的一样 ， 三道红线以及开发贷款的收紧 ， 可以说完全锁死了房企的高杠杆能力 ， 而个人住房贷款的收紧 ， 也是一样的效果 。 当它放松贷款的时候（比如疫情期间） ， 等于是放大了需求（原来因不能贷款而被迫放弃购房的人群可以入场） ， 而降低了利率又刺激了买家的借贷欲望 。 大量的需求入市 ， 就会推高房地产价格 ， 可以很夸张（比如今年以来的深圳楼市） 。
但是反过来 ， 当初你是怎么享受到放松的好处的 ， 也要承受它是怎么“抽贷”的坏处 。 现在看 ， 这个情况还没有发生——大规模的个人住房贷款限制政策没有出现 ， 利率也没有任何迹象上升 。


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