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长沙|长沙楼市观察：去化两极分化

本报实习采访人员 蒋翰林 采访人员 童海华 长沙报道
在楼市调控领域 ， “长沙模式”常被人们作为模范津津乐道 ， 长沙成为全国“房住不炒”的“优等生” 。 然而 ， 楼市“模范生”正面临着去化两极分化的尴尬：一面是火爆的“日光盘”频现 ， 一面是部分楼盘仅有个位数的去化率 ， 可谓“冰火两重天” 。
此外 ， 长沙精装房源连月来占比不断提升 。 据统计 ， 8月长沙69次开盘中 ， 有37次所推的房源为精装房 ， 占总供应楼盘数的53.63% ， 可见精装楼盘已经占据了长沙楼市的半壁江山 。
“首先考虑毛坯房 ， 但周末看了三个位置不错的楼盘 ， 全是精装 ， 很纠结 。 ”考虑在岳麓区买首套房的黄女士坦言 ， 精装房是不得已的选择 。 在长沙 ， 虽然精装项目供应量占比大 ， 但从开盘情况来看 ， 毛坯房依然更吃香 ， 不少热销项目 ， 像去化率100%的越秀湘江星汇城 ， 和超九成去化率的北辰中央公园等 ， 均为毛坯销售 。
一边是去化更优的毛坯房 ， 一边是严格限价下利润空间更大的精装房 ， 开发商为了吸引购房者 ， 很多新盘首开以低价毛坯打开市场 ， 在打开知名度后又改卖精装房 ， 在限价环境中获取更大利润空间 。
新盘热销项目仅占两成
长沙堪称全国魔幻楼市中的“一股清流” ， 相比“北上深”动辄每平方米10多万元的房价 ， 长沙的购房者无疑是幸福的 。 在中国房价格行情网7月全国城市房价(住宅)排行榜上 ， 中部6个省会城市中 ， 长沙以11656元/平方米的成交均价垫底 ， 与武汉的成交均价相差超过7000元/平方米 。 根据贝壳研究院发布的报告显示 ， 在新一线城市中 ， 长沙是典型的居住友好型城市 ， 收入涨幅明显跑赢房价 。
楼市“模范生”的背后 ， 是一系列限购、限价、限贷的严苛调控政策 。 2018年 ， 长沙出台调控最严政策 ， 本市户籍单身限购一套 ， 已婚以家庭为单位限购两套 ， 外地户籍需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套 。 去年 ， 取消二套房契税优惠、限定开发商平均利润、网签（备案）满6年可购第二套房等措施 ， 又为调控持续加码 。
“我们本地人满足刚需买房不困难 ， 又很少有炒房的 。 ”购房者孟女士称由于受限购政策约束 ， 长沙人普遍“佛系”购房置业 。 但即便买房心态“佛系” ， 长沙仍然有不少热销盘 ， 甚至日光盘火爆 。
越秀湘江星汇城是8月长沙热门楼盘之一 ， 首开实现了完全去化 ， 成为继润和湘江天地之后月亮岛上又一网红盘 。 开盘当天 ， 该项目推出了复式高层、复式洋房和344套大平层住宅 ， 均以毛坯房源出售 ， 均价在9980元每平方米 。
9月15日 ， 位于雨花区的万科天空之镜即将新盘首开 ， 由于售楼处现场座无虚席 ， 不少购房者只能站在沙盘旁 ， 与置业顾问算写“置业计划书” 。 据置业顾问介绍 ， 该项目处在高铁会展板块的核心位置 ， 均价在9000到10000元/平方米的100多套洋房 ， 目前已有三百多人排队认筹 。 《中国经营报(博客,微博)》采访人员在认筹区看到 ， 在售的四栋住宅房号落位表 ， 除了一层和顶层 ， 都贴满了红色认筹标志 。
有楼盘日光 ， 有楼盘则成交遇冷 ， 去化率不到两位数 。
中原湖南战略研究中心的数据显示 ， 8月份 ， 长沙楼市整体开盘去化率53% ， 但仍然出现了个别楼盘个位数的去化率 ， 例如去化率仅有10%的金辉优步星樾和9%的合能枫丹星悦 。
对此 ， 采访人员实地探访了位于长沙县的合能枫丹星悦楼盘 。 工作日的售楼中心 ， 现场人气冷清 ， 除了采访人员鲜有其他访问客户 ， 置业顾问十分热情地向采访人员介绍项目情况 。 据介绍 ， 该项目为小高层花园洋房 ， 85~126平方米的户型 ， 均价在万元左右 。 采访人员留意到 ， 项目周边有两个公园 ， 距最近的地铁站和公交站在800米左右 ， 附近没有看到大型商超、餐饮等配套 ， 生活配套稍有不足 。


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