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长沙|长沙楼市观察：去化两极分化( 二 )


“现在周边发展一般 ， 看不到后期的升值潜力 。 ”前来看房的魏先生打算在长沙县买一套洋房 ， 他认为买房关键看性价比 ， 而该楼盘均价一万出头 ， 在长沙县不具优势 。
从上半年开盘的项目来看 ， 中原湖南战略研究中心的数据显示 ， 长沙整体市场认购率分化明显 ， 认购率低于30%的项目占比24% ， 而高于80%占比仅有23% ， 同比下滑4% ， 市场热销项目明显减少 。
就此现象 ， 央视财经评论员、优淘城总裁薛建雄向采访人员表示 ， 这是长沙经过近十年城市大规模外扩和购房需求释放 ， 总体供过于求的市场表现 。 他认为 ， 卖的好的只有少数性价比较高的楼盘 ， 它们被改善需求人群集中看中 。 同时 ， 他还预测 ， 长沙楼市很快会进入豪宅化 ， 之前改善需求经过十年沉淀 ， 很大一部分人有再升级居住环境的愿望；同时可开发的地也越来越少 ， 也将主要被用来开发高档次楼盘 。 “把准这条主线的项目就会被抢购 。 ”薛建雄预测 。
房地产高级经济师周正国向采访人员表示 ， 楼市去化率的分化严重 ， 恰好说明当地楼市逐步进入饱和期和转型升级期 ， 对项目的质量要求也更高了 。
“毛改精”：本为增加利润 却遇去化难题
采访人员在踩盘过程中还留意到 ， 去化率较高的热销项目 ， 多为毛坯房 ， 像8月去化率100%的越秀湘江星汇城 ， 和超九成去化率的北辰中央公园等 ， 均为毛坯销售 。
“首先考虑毛坯房 ， 但没办法开发商只卖精装 ， 房子其他方面也还不错 ， 就被迫接受 。 ”考虑在岳麓区买首套房的黄女士 ， 和家人在中介带领下看了三个楼盘 ， 都是精装房 。 黄女士的想法并非个例 ， 好房子网曾发起一场关于精装的线上调查 ， 结果显示近七成长沙购房者首选毛坯房 。
一面是购房者对毛坯房的偏爱 ， 一面却是精装房源已占长沙楼市半壁江山 。 据统计 ， 长沙8月份69次开盘中 ， 有37次所推的房源为精装房 ， 占总供应楼盘量的53.63% 。
“长沙严格限价 ， 开发商可以通过精装房来获取更大的利润空间 。 ”长沙某知名房产中介公司刘经理向采访人员举例 ， 雨花区万家丽路南的一宗土地交易 ， 楼面地价为3300元每平方米 ， 该地住房限定单价为10900元 ， 房地差价达7600元 ， 若加上当地精装修的最高限价2500元 ， 房地差价便可增加到10100元 ， 利润空间自然加大 。
在“限房价、竞地价”的政策下 ， 很多开发商选择推出精装房 ， 甚至纯新盘首开毛坯房后再推精装 ， 以此将售价上调的操作 ， 已成为长沙楼市常见现象 。
但值得留意的是 ， 从去化率来看 ， “毛改精”之后的项目 ， 成交量却出现了大幅下滑的情况 。 8月29日 ， 金辉优步学府加推了204套住宅 ， 开盘仅卖出85套 。 与前三次以毛坯开盘不同的是 ， 此次加推由毛坯房改为了精装房 ， 而去化率却由100%降到了42% ， 不足五成 。 采访人员9月中旬在该楼盘售楼处了解到 ， 精装房与毛坯房差价在1600多元 ， 开售近一个月 ， 精装房依然余量充足 ， 低中高楼层都有户型可选 。 令人意外的是 ， 市场反响较差的情况下 ， 该楼盘销售人员告诉采访人员 ， 下个星期开发商将再推新改为毛坯房 。
“毛改精”后遭遇去化滑铁卢的尴尬情形 ， 在长沙并非个例 。 据湖南中原研究院的统计 ， 8月份长沙“毛改精”的多个项目 ， 如建发电建江山悦、恒伟星雅韵 ， 均出现了去化率下滑至及格线以下的尴尬局面 ， 其中恒伟星雅韵不论毛坯还是精装房 ， 推出后去化率均不到一半 。 采访人员就相关情况致电恒伟星雅韵的开发商 ， 长沙先导恒伟房地产开发有限公司了解情况 ， 对方未有回应 。
长沙市住建局：对精装修房质量重点管控
“长沙品质过硬的楼盘已经不多了 。 ”中介公司刘经理告诉采访人员 ， “限价政策下 ， 土地和人工成本是固定的 ， 为了保证利润率 ， 只能压缩住房的品质 。 ”毛坯房中的材料成本可压缩的空间有限 ， 开发商就推精装修 ， 从中偷工减料 。 ”刘经理说 。


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