江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

明源地产研究院|这些项目融资将越来越困难！，注意！三道红线重压下( 二 )


（一）“优先股”融资业务与开发贷并存
从融资市场的操作来看 ， 开发商就项目公司及目标开发项目取得开发贷之后 ， 如想继续放大杠杆取得其他融资款 ， 在操作上其实会面临很多现实的障碍 。
以我们的“信托+基金/有限合伙”的优先股融资业务为例 ， 虽然我们的优先股融资可以跟开发贷并存 ， 但前提是我们的优先股融资的进入时点必须是在项目公司申请开发贷之前 ， 也即我们的优先股在项目公司的开发贷债务形成之前完成进入才能比较放心 。
事实上 ， 从投后的角度来看 ， 在开发商刚缴完土地出让金后 ， 我们的优先股资金随即马上进入 ， 然后我们开展投后监管并配合项目公司取得开发贷 ， 由此才能确保我们优先股投资层面的资金安全 。 而如果是在项目公司取得开发贷之后再寻找优先股或其他形式的融资 ， 则会因开发贷本身已用完土地抵押、股权质押等风控措施导致融资非常困难 ， 也即优先股的融资业务必须前置处理 。
为便于说明 ， 以后就我们常规的优先股业务做简单示例和说明：
明源地产研究院|这些项目融资将越来越困难！，注意！三道红线重压下
文章图片
明源地产研究院|这些项目融资将越来越困难！，注意！三道红线重压下
文章图片
明源地产研究院|这些项目融资将越来越困难！，注意！三道红线重压下
文章图片
（二）开发贷到期时的贷款置换
根据我们的放款经验 ， 在国内的绝大多数城市 ， 当开发商的项目公司就开发项目申请办理预售许可证时 ， 土地必须释放出来 ， 也即原抵押给提供开发贷的银行或信托等机构的土地及/或在建工程必须解押（比如一些城市在办理预售许可证时由政府收回土地使用权证） 。 在融资实务方面 ， 银行、信托等机构可在开发商提供补充抵押物、保证金等替代担保物的情况下配合完成土地及/或在建工程的解押 ， 当然也有部分机构可直接解押以配合开发项目预售许可证的办理 。
开发贷到期时 ， 如果开发商无法把钱还上 ， 这个时候去找融资就显得非常尴尬：
一是目标项目（土地及在建工程）已无法继续办理抵押；二是项目的销售去化周期不可测的情况下还款来源存在不确定性；三是项目出现烂尾等极端情况下总包优先权优先于抵押权（如有）及普通债权的实现 ， 由此会影响后手资金方的还款来源 。
因此开发贷到期后如找新的资金机构继续提供融资款 ， 则新的资金机构需面临更大的风险 ， 这也是为何大部分资金机构都不愿意做开发贷到期后项目融资的根本原因 。
很多同行问我们为何不针对已预售的商品房通过预抵押登记或网签的方式解决风控和担保的问题 ， 也即替换土地及/或在建工程抵押落空的问题 。
以我们自身的业务操作经验为例 ， 通过办理网签的方式锁定预售物业存在较大的操作成本 ， 比如网签的办理需有首付款转入开发商的监管账户并需缴纳本体维修基金等费用 ， 而以过桥等方式走的首付款流水后面要套出来时又涉及到监管户出账的限制问题 ， 而且即使找总包、监理配合以及走完房管部门的手续也不得不考虑期间的资金成本 ， 因此在操作的成本上显得非常不经济 ， 且手续也比较繁杂 。
至于预售商品房的预抵押登记问题 ， 因国内很多城市都未放开该种方式的操作 ， 且预抵押登记最后还是依赖于商品房建成并交付后的抵押权的实现 ， 因此这种不确定性仍旧很明显地暴露出相关操作的风险 。 总体而言 ， 我们对开发贷到期类项目的贷款置换普遍不太感冒 。
四、贷款置换类的融资
从我们今年的前融业务情况来看 ， 贷款置换类的融资需求总体上呈上升趋势 ， 尤其是疫情后的融资成本下行期间 。 其中典型的置换情形主要是两种：
第一种是前端融资的额度不够 ， 授信不够大 ， 所以找后端融资来做大金额 ， 然后把抵押物和股权都释放出来配合后端的融资；


推荐阅读


上一篇：「时尚女王」难民女模凭“高级黑皮”，逆袭成为时尚女王，疯狂吸粉62万

下一篇：银行体系|央行：目前流动性总量处于较高水平 10日不开展逆回购操作