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北京|带看凉成交温热 北京二手房市场博弈初现( 二 )


程佳的情况不是个例 。 集中带看的爆发 ， 让许月甚至产生了“能不能缓缓 ， 甚至提提价的念头” 。
但这一想法并没有得到委托卖房的两家经纪公司经纪人的支持 。 “他们给我的理由都是二手房千万元左右的客群就那么多 ， 马上天凉了 ， 万一疫情反复 ， 市场又没了 ， 甚至建议我再降10万元 ， 刺激带看转变为成交 。 ”许月对于经纪人的意见有些迟疑 ， 毕竟和小区内的在售房源比 ， 自己的报价确实不高 ， 又是换房销售 ， 能多卖一点是一点的心态似乎更胜一筹 。 “现在有买家约我要谈谈 ， 我想先约着见面 ， 探听一下态度再说 。 ”
经纪人口中的“凉” ， 在数据层面却是另一番景象 。 克而瑞根据北京市住建委官网数据统计 ， 9月北京二手住宅累计成交量17259套 ， 环比8月上涨7.5% ， 同比去年9月上涨41.6% 。 今年受到新冠疫情影响 ， 市场整体走势跌宕 ， 但北京已走出疫情影响 ， 单月二手住宅网签量连续5个月在1.6万套以上 。 黄金周期间 ， 各大中介二手房带看量及成交量保持相对高位 ， 再加上年底业绩冲刺 ， 预计2020年全年二手住宅成交套数有望突破16万大关 ， 创2017年317新政以来的新高 。
另有媒体报道称 ， 今年“双节”8天假期 ， 北京链家的成交量突破了1100套 ， 这个数字是去年同期的1.5倍 ， 是2018年的2.4倍 。
除了“东西海” 首选是新盘
对于数据和市场“表里不一”的情况 ， 合硕机构首席分析师郭毅分析称 ， 造成上述情况的原因有两点 。 首先 ， 站在中介经纪人的角度来讲 ， 他们是房源的开拓方 ， 也是客户成交的撮合方 ， 房东降价销售可以达到尽快撮合成交的目的 。 因此市场的一些风吹草动也会被主观“放大” ， 这是一个情绪的传递 。
另一个层面 ， 目前二手房市场也确实存在转“凉”的迹象 ， 新房的“加量加质”供应对二手房市场形成了很大的冲击 。 “目前北京新房市场产品力升级迭代 ， 价格方面也有大幅的调整 ， 受此影响 ， 相当一部分之前考虑二手房的业主 ， 目前也转投新房的‘怀抱’ 。 ”郭毅表示 ， 二手房客群不断被分流 ， 后续确实存在“入冬”的隐患 。 此外 ， 以网签作为判断短时间市场好坏 ， 客观上来说并不准确 ， 二手房网签基本滞后半个月到一个月左右 ， 所以数据层面在后续才会得到体现 。
“9月的新盘太多了 ， 产品类型也丰富 ， 区域分布也均衡 ， 二手房的交易成本又高得离谱 ， 现在除了‘东西海’的刚需 ， 基本上购房者的首选都是新盘 。 ”不只一个区域的房产经纪人在“十一”期间在被问及市场是否真“凉”时 ， 也给出了上述的判断 。
在他们看来 ， 即便假期后半段购房者恢复带看 ， 但对于产品的挑剔和价格的敏感 ， 都不会轻易出手 。 如果是着急置换的二手房业主 ， 还是应该抓住11月前的窗口 ， 尽早给出合适的价格促进成交 。
据了解 ， 仅“9·30”一天 ， 北京市住建委便集中审批了9个预售证 ， 9月的后半月有近20个新盘入市 。 一位购房者向北京商报采访人员直言 ， 自己在“十一”期间看上了两套二手住房 ， 价格都在900万元左右 ， 然而税费加中介费基本上要80万元 ， 这在小城市已经可以全款买套房了 。 从“实惠”的角度出发 ， 新房更具价值 。
在郭毅看来 ， 目前新房市场颇具吸引力 ， 如果不考虑“东西海”这些自带的区域价值 ， 二手房与新房的竞争已经拉平 ， 甚至有落后的态势 。 今年从6月开始 ， 北京新房市场持续创造月均去化4000套以上的表现 ， 而价格层面也受开发商加快业绩销售的影响已达到低点 。 因此 ， 郭毅称 ， 目前对于购房者来说是一个买房窗口期 ， 北京新房市场量涨价跌 ， 二手房市场也会受此带动下行 ， 但整体波动会在一个合理区间内运行 。
作者:卢扬 王寅浩
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