杠杆游戏|尴尬！领地再谋上市：净负债率又升，短债压力大，融资成本走高( 二 )
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2、净负债率又上升了 ， 短债压力大 ， 融资成本走高
此前 ， 杠杆游戏写过 ， 领地控股集团的招股书披露 ， 2017、2018、2019年末 ， 其未偿还借款总额（包括计息银行及其他借款）分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元 。
截至2019年末 ， 领地未偿还的借款中 ， 约58.63亿元需于一年内偿还 ， 在总借款中占比近半 。 此外 ， 应于2021年偿还的借款约41.32亿元 。
截至2019年末 ， 领地现金及现金等价物约13.82亿元 ， 短期偿债压力可想而知 。
到了2020年5月末 ， 领地的现金及现金等价物增加至34.11亿元 。
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尽管如此 ， 领地总的债务压力依旧未减 。 此前 ， 净负债率从2017年末的60%左右 ， 上升到2019年末的约140% 。
到了2020年5月末 ， 如上图 ， 再次上升10% ， 至150% 。
同时 ， 融资成本也从2017年的6.4% ， 逐年上升到2019年的9.9% 。
另外多说一句 ， 在此前招股书中 ， 我的朋友杠杆游戏注意到 ， 最有趣的要数领地2019年向当时母公司支付分派了7亿元 。
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这话说得很含蓄 ， 说直白点就是准备上市前 ， 突击分红 。 农夫山泉此前也是这样 ， 且动辄百亿级 。
而此前2017年、2018年 ， 领地未有类似操作 。
当然 ， 企业没上市前 ， 是人家自己的 ， 想怎么做都是人家权利 。
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3、现金流终于回正；土地储备大增 ， 当然川内色彩依旧明显
按照此前招股书披露 ， 领地经营活动现金流净额 ， 连续这三年都是负值 。 2017年、2018年、2019年 ， 其经营活动现金流量净额分别为-1.86亿元、-42.88亿元、-31.12亿元 。
投资活动现金流量净额 ， 也是三连负 。
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如上图 ， 截至2020年5月末 ， 经营活动现金流净额终于转正 ， 3.73亿元 ， 去年同期也是负 。
这算是好消息 。
与此同时 ， 截至2020年7月31日 ， 杠杆地产注意到 ， 领地有104个处于不同发展阶段的房地产开发项目 ， 其中86个项目由领地的附属公司负责 ， 18个项目合营企业及联营公司负责 。
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如上图 ， 四川省内占比显著 ， 接近70个位于四川 ， 同时其他地方也多位于三四线城市 。 这会导致企业发展前景 ， 高度受制于区域地产市场表现 。
值得注意 ， 截至2020年7月31日 ， 领地总土地储备1615.22万平米 ， 包括：
应占的未售可销售建筑面积以及已售但未交付建筑面积57.08万平米 ， 应占的开发中物业总规划建筑面积856.25万平米 ， 应占的持作未来开发物业估计总建筑面积701.89万平米 。
而根据此前招股书 ， 截至2020年2月29日 ， 领地集团在全国20多个城市拥有90个项目 ， 合计土地储备为1331.45万平米 。
5个月时间 ， 新增了约300万平米土储 。 对于这个体量的房企来说 ， 比例算是大增了 。
这段时间 ， 我去过好几个欠发达地级市、县级城市 。 非常直观的感受是 ， 在这些地方 ， 本地房企空间越来越小 ， 恒大、碧桂园、金科等几家三四线楼市之王的广告铺天盖地 。
我不知道杆友是否有这样的体会 ， 在很多三四线及以下市场 ， 小开发商、本土开发商越来越难拿地 ， 或者说买不起地 。
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