世邦魏理仕|CBRE世邦魏理仕:三季度北京写字楼市场活跃度回升 数据中心成投资热点
10月13日 ，CBRE世邦魏理仕今日发布《2020年三季度北京房地产市场回顾及展望》 。 2020年第三季度 ， 政府发布《首都功能核心区控制性详细规划（2018年-2035年）》和《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》等多项重要政策 ， 对北京经济和城市未来发展方向有重要的指示意义 。
三季度内各项指标显示 ， 商业地产市场各板块均已全面走向正轨 。 写字楼和商务园净吸纳量由负转正 ， TMT仍是需求的主力引擎 ， 而政府在帮助楼宇对接需求资源方面也起到有力的推动作用；零售物业的复苏率先体现在核心商圈和成熟的优质购物中心；仓储物流市场在消费信心的恢复下重新活跃；投资市场连续录得外资重大交易 ， 数据中心投资异军突起则成为本季另一亮点 。
一、优质写字楼市场
【世邦魏理仕|CBRE世邦魏理仕:三季度北京写字楼市场活跃度回升 数据中心成投资热点】——租赁市场活跃度回升 ， TMT及金融租户仍为主力
2020年第三季度 ， 北京写字楼市场迎来五个新项目交付使用 ， 总供应量达360,700平方米 ， 其中通州商务区迎来首批业主自持租赁项目的入市 。 商务活动基本恢复至正常水平 ， 租赁活跃度逐步回升 。 虽然企业整合以及因营商环境不稳定而造成的企业办公面积腾退和缩减依然存在 ， 但在大数据、新媒体为主导的TMT行业以及保险、证券及基金为主的金融行业的搬迁和扩租需求的拉动下 ， 全市新租交易总量环比上升20% 。 外资企业需求亦有所回暖 ， 除活跃的金融和科技行业外 ， 消费品制造及医药板块也有不错表现 。 此外 ， 新兴区域的政府在加速区域发展方面继续发力 ， 积极帮助区内楼宇对接需求资源 ， 引入优质租户 ， 如丽泽区域本季录得一宗新楼整租交易 。 截至季末 ， 全市净吸纳量结束了前两个季度的负值 ， 转正录得53,800平方米 。 而空置率受新增供应集中放量的影响 ， 环比攀升2.1个百分点至17.7% 。 全市平均租金报价下行至每月每平方米416.1元 ， 同样本比环比下滑0.3% ， 跌幅较上半年明显收窄 。 未来六个月 ， 约有544,700平方米新增供应即将交付 ， 其中约八成位于丽泽 ， 板块内去化压力持续 。 受自贸区利好和更好的供需平衡推动 ， 核心区域有望率先迎来租金企稳 ， 尤其是空置率偏低且金融、科技租户需求活跃的中关村(000931,股吧)和金融街(000402,股吧)板块 。
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼 | 租户部主管 张冀苏指出：“三季度新增供应集中放量后 ， 本轮供应高峰期以及租户办公空间拓展的机会窗口期已进入后半程 。 从本季度继续回暖的新租交易中可以看出 ， 租户加紧在升级办公环境和降低租赁成本两方面协同发力 ， 以实现搬迁计划 。 未来在经济加速修复以及北京自贸试验区获批后对高端服务业、数字科技以及金融科技等行业发展的政策鼓励驱动下 ， 写字楼租赁市场将显现更多的增长点和机会 ， 而自贸区范围内的核心商务区代表CBD和新兴区域代表通州商务区的发展空间值得期待和关注 。 ”
二、北京优质商务园物业市场
——独角兽企业释放需求 商务园租赁明显复苏
2020年第三季度 ， 北京商务园区市场迎来单季供应高峰 ， 共有十个新项目交付使用 ， 总计体量570,300平方米 ， 涉及六个子市场：上地、电子城(600658,股吧)、丰台科技园、石景山、顺义和大兴 。 商务园区租赁活动明显复苏 ， 上地和丰台科技园的新交付项目刚入市就达到六成以上的出租率；季度净吸纳量由负转正达87,500平方米 ， 回到去年同期水平 。 教育科技、软件开发等科技互联网企业的积极扩张是激活市场的主要动力 ， 贡献季内超过90%的新增需求 。 其中独角兽企业纷纷释放其租赁需求 ， 在海淀区子市场均录得大面积成交 。 另一方面 ， 部分TMT、消费品制造业和线下教育类租户继续出现退租现象 。 新增供应的集中入市环比推升市场空置率4.4个百分点至25.5% 。 整体市场平均租金报每月每平方米158.6元 ， 同样本环比继续呈下降态势 ， 但降幅收窄至0.2% 。
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