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深圳|世邦魏理仕：2020年第三季度深圳房地产市场回顾与展望

世邦魏理仕发布《2020年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》 ， 解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势 。
深圳商业地产市场在疫情后的第三个季度表现卓然 。 写字楼需求迅速回暖 ， 单季净吸纳量共同比环比均录得明显增长 。 科技和金融板块需求稳增 ， 其中科技板块尤为突出 ， 为市场贡献过半需求 。 在需求推动下 ， 租金跌幅进一步收窄 ， 优质楼宇表现可圈可点 。 优质零售物业市场方面呈现了同样的图景 ， 单季新增需求规模录得今年以来的最好表现 。 美妆经济表现抢眼 ， 国际一线的高端美妆护肤品牌成为高品质购物中心租户升级的首选 。 得益于卓有成效的疫情控制 ， 国际品牌在深圳的拓店也逐渐活跃 ， 个别品牌甚至开出全国首店 ， 整体市场空置率处于低位 。 物流市场则在以母婴和美妆支撑的电商需求及内贸支撑的第三方物流需求增长的带动下 ， 持续录得了租金增长 。 大宗交易市场表现更是突出 ， 季度交易总额达50亿元以上 ， 环比增长超3倍 ， 写字楼类的资产交易尤为活跃 ， 且首次录得了数据中心的交易 ， 整体市场呈现了较高的活跃度 。
与此同时 ， 适逢深圳特区建立40周年 ， 在意见稿发布一年以后 ， 国务院颁布了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》 ， 在土地供应、金融、科技、外资企业的发展和人才策略等方面给出了进一步的指引 ， 赋予了深圳更多的发展可能 ， 为深圳写字楼、工业和大宗交易市场带来很多新的发展契机 。
优质写字楼市场：市场需求明显回暖 ， 科技板块需求过半
2020年第三季度新增供应稳定增加 ， 共录得17.4万平方米、三个甲级写字楼交付使用 。 鲜有新增供应的罗湖迎来了一个新项目入市 ， 位于笋岗 。
本季吸纳量回暖明显 ， 录得24.3万平方米的新增吸纳 ， 同比及环比均有较大增长 。 需求方面 ， 90%的需求来自国内企业 ， 约10%来自于外资企业 ， 升级搬迁也较为活跃 。
从需求结构来看 ， 科技板块为本季深圳写字楼市场贡献了超过50%的需求 ， 成为第一大需求板块 ， 其中超7成以上来自国内科技企业 ， 2成来自本土的科技企业 ， 同时亦看到国外知名科技企业东芝和IBM在季度内均有扩租 。 深圳科技企业的快速发展以及良好的科技生态链不但壮大了本地科技企业的快速发展 ， 同时亦吸引了外地科技企业进驻深圳设立办公室 。 金融板块持续发力 ， 成为继科技板块后的第二大需求来源 ， 总体贡献比例近17.0% ， 以非传统金融为主 ， 聚焦投资理财和财富管理两个细分产业 。 外资金融机构方面 ， 本季度看到韩亚股权投资、恒生基金以及集友银行等有租赁 。
此外 ， 专业服务板块的需求增长持续稳定 ， 租赁面积整体规模与历史水平相当 。 在国内消费的带动下 ， 消费品制造业和3C电子产品相比以往也录得较为明显增长 。 在整体市场需求回暖的带动下 ， 整体市场空置率环比下降0.8个百分点至20.1% 。
租金方面 ， 租户市场明显 ， 业主为了吸引租户采取更为灵活的租赁策略 ， 在租赁价格以及其他方面进行调整 ， 以期吸引较好的租户入住以及留住原有租户 。 与此同时 ， 也看到多个楼宇提供精装短租方案 ， 实现租户拎包入驻 ， 短期内改善项目的入住率 。 市场平均租金跌幅收窄,环比下降0.7%至每月每平方米194.3元 。
图一：2020年第三季度深圳写字楼市场供需表现
深圳|世邦魏理仕：2020年第三季度深圳房地产市场回顾与展望
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图二：2020年第三季度市场租赁需求行业分析（按租赁面积）
深圳|世邦魏理仕：2020年第三季度深圳房地产市场回顾与展望
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世邦魏理仕深圳顾问及交易服务|办公楼部主管吴洋表示：“未来六个月 ， 预计将有40万平方米新增供应集中入市 ， 主要分布在前海和车公庙片区 。 在科技和金融两大板块稳定需求的带动下 ， 以及来自外资公司的寻租需求的重新启动 ， 整体市场吸纳量将会有不错的表现 。 但受新增供应影响 ， 预计市场空置率将继续上升 。 受疫情累积及高位新增供应的影响 ， 整体市场的平均租金预计将依然呈小幅下跌的趋势 。 ”


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