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深圳|世邦魏理仕：2020年第三季度深圳房地产市场回顾与展望( 二 )


优质零售物业市场：市场快速复苏 ， 美妆经济表现抢眼
随着疫情缓解 ， 之前推迟开业的部分项目本季开出 ， 新录得三个项目共29.9万平方米的新增供应 ， 分别是位于龙华的红山6979 ， 南山蛇口的汇港二期和西丽的宝能环球汇 。 其中两个项目的入驻率均在95%以上 。
受新增供应带动 ， 整体市场吸纳量录得26.4万平方米 ， 为今年以来的最好表现 。 本季可见较为明显的需求回暖 ， 连锁餐饮和零售品牌陆续在核心以及次级核心的商圈开出多家分店 ， 同时购物中心的人流量和活跃度也有较大改善 。
聚焦需求板块 ， 在新增供应带动下 ， 零售需求依然为第一大来源 ， 占比4成以上 。 美妆经济表现抢眼 ， 国际一线的高端美妆护肤品牌成为高品质购物中心租户升级的首选 ， 首店更受青睐 ， 以刺激当下的年轻消费群体 。 从业主角度来看 ， 女性消费群体占主导地位 ， 依托美妆可以吸引客流 。 而从消费者角度来看 ， 线下美妆品牌带来了更好的试用体验 ， 提升了愉悦感使大众更愿意消费 ， 单季录得22家店铺开业 。 餐饮方面 ， 品牌的升级换代仍在继续 ， 主要集中在连锁品牌 。
尽管疫情影响尚未消失 ， 但深圳依然受到国际品牌的青睐 ， 美国科学护肤品牌Skin Ceuticals ， 法国鞋履品牌Roger Vivier和英国奢侈品牌Burberry新零售版Thomas’s Cafe均开出深圳首家甚至全国首家店 。 随着市场回暖 ， 大面积的闭店情况已逐渐缓解 ， 主要受新增供应影响 ， 整体市场空置率环比上升0.3个百分点至4.6% ， 但总体处于低位 。
租金方面 ， 购物中心表现各有不同 ， 市场比较受欢迎的购物中心在品牌商家频频寻租的带动下 ， 小幅提升了其租金报价 。 而空置率较高或者受疫情影响空置率升高且并未有太大改善的购物中心则继续调低其租金报价 ， 整体市场平均租金环比持平 ， 报每天每平方米20.3元 。
图三：2020年第三季度深圳零售物业市场供需表现
深圳|世邦魏理仕：2020年第三季度深圳房地产市场回顾与展望
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图四：2020年第三季度市场主要租赁需求强度分析
深圳|世邦魏理仕：2020年第三季度深圳房地产市场回顾与展望
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世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部主管钟廉军表示：“未来六个月 ， 预计有30多万平方米的新增供应入市 ， 主要将分布在龙岗和宝安区 。 深圳市场将迎来首个万达广场入市 ， 前海也将迎来首个购物中心开业 。 考虑到部分非核心片区的购物中心开业入驻率低于市场平均 ， 预计整体市场的空置率将会有小幅升高 ， 但租金将保持平稳 。 随着新增供应的日益增多 ， 预计未来会有更多不同的商业模式推出 ， 也会有新的品牌被打造出来 。 ”
仓储物流市场：内贸为新增需求主要来源 ， 空置率依然维持低位
本季未录得新增供应入市 ， 预计年内高标仓无新项目入市 ， 最近的新增供应交付时间为2021年 。
2020年1-8月 ， 深圳港集装箱吞吐量同比依然回落 ， 下降5.4% 。 据海关统计 ， 1-8月 ， 深圳出口总额依然呈下降态势 ， 录得0.6%的微跌 ， 但降幅较1-7月收窄1.1个百分点 。 受此影响 ， 虽然第三季度为物流的传统旺季 ， 但疫情和经济疲软导致深圳进出口仓储物流需求放缓 ， 并未像之前一样在传统旺季扩租及增加货物周转量 。
整体市场需求主要来自第三方物流和电商板块 。 其中 ， 第三方物流背后的实际需求主要来自内贸板块 ， 而电商则主要集中在母婴和美妆的消费板块 。 受个别物流设施整合出租面积的影响 ， 整体市场空置率环比微升0.3个百分点至3.6% ， 但依然维持在较低水平 。
在低空置率的市场情况下 ， 全市大部分高标仓租金保持稳定 ， 个别仓储物业依然录得了租金增长 ， 高标仓市场平均租金环比微涨0.1%至每月每平方米47.3元 。
图五：2020年第三季度深圳仓储物流市场供需表现


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