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高房价|高房价，会透支一个城市的未来吗？

   本文转载自公众号：“子木聊房”
文/子木
昨天有一个老读者找到我 ， 提到一个非常深刻的问题：
“高房价会透支一个城市的未来吗？”
没来得及回答 ， 他就紧接着陈述了他的想法：
“我觉得应该看因果 ， 高房价是果而不是因 。 因为这个城市的法治好 ， 环境好、医疗好、教育好、收入高 ， 才会有人源源不断的愿意过来 ， 水涨船高推高房价与土让金 。 ”
“而土让金反过来回馈到整个城市 ， 使得它的硬件设施进一步的提升 。 大逻辑应该是这样的 。 所以从纯粹市场的角度来讲 ， 价格多少都是合理的 。 ”
“那么在这里面有个问题 ， 「限量供地」 ， 在这个因素影响之下 ， 应该怎么去分析 。 多少合理 ， 多少不合理 ， 到底有没有透支城市的未来？”
这个话题是非常有代表性的 ， 搞清真相还需要去深入到房价的本质去剖析 ， 这对分析走势至关重要 。 下面子木帮大家做逻辑推演 。
1
城市门槛
首先这位读者的逻辑有一定的道理 。 房地产业来钱快、覆盖广 ， 是拉动城市经济的代表型产业 ， 可以有效促进城市发展“正循环” 。
中国绝大多数城市都最很直接的例子 ， 最典型是深圳 ， 如果没有早期房地产的资本积累 ， 不会有现在的成绩 。
其次 ， 高房价不是“因” ， 是资源稀缺造成的市场结果 ， 这符合自然竞争法则 。 举个例子：
现在北京房价是6万/平米 ， 有人说实在太高了 。 但换个思维假设 ， 如果北京的房子1万或者2万每平米 ， 会是什么结果？
按照中国人口体量和北京的产业虹吸力 ， 北京常住人口就不是2000多万 ， 而是4000万甚至更多 ， 要知道一个东京都市圈也就3700万人口 。
如果北京在早期流入4000万人口 ， 那么即使按照今天的交通基建水平和城市管理能力 ， 北京城一定会因为拥挤变成一座很糟糕的城市 。 管理混乱、垃圾堆积、物价飞升是常态 ， 最典型的例子莫过于贫民窟随处可见的印度首都新德里 。
所以说 ， 房价到底高不高要根据这个城市的自身定位去做对比 。
下面敲黑板了 ， 如果上面所述这一切成立 ， 都要基于“纯粹市场” 。 而我们自始至终都是“政策性市场” 。
在政策性主导的市场中 ， 纯粹是需要条件的 。 所以你问我 ， 如何供地是最合理的 。 理想情况下是满足刚需购房需求 ， 利用平衡杠杆 ， 达到房价温和上涨是最合理的 。
但现实是 ， 供地规律完全依靠于地方想法 ， 不想让房价涨的地方 ， 会大规模供地 ， 典型如重庆、长沙这样的城市 。 想让房价涨的则是主张压缩供地量 ， 抬升地价 。
2
果变成因
我们会发现 ， 这些年各个城市的房价走势有一个规律 。
那就是能级越高的城市 ， 房价和资源的关联性越高 ， 房地产市场越纯粹 。
【高房价|高房价 ， 会透支一个城市的未来吗？】而能级较低的三四线城市 ， 他们把房价变成了因 ， 而非果 。
例如我去年重点提到的一个被房价透支的山东三四线城市 ， 日照 。
这就是一个通过控地炒作房价的典型案例 。 人为拉升地价以及缩减供应造成短期供需失衡 ， 以至于300多万人口、GDP不到2000亿的三四线城市 ， 热点区域的房价飙到热门二线的地位 。
据最近的数据显示 ， 日照二手房均价在每平米一万多元 ， 最贵学区房已经涨到了23485元/平米 。
当初我写一篇《日照 ， 一个房价神奇的城市》成为50万+的爆款文章 ， 文中通过数据监测和行情现象推理出2019年下半年日照楼市的颓势 ， 当时还引发当地媒体和有房一族的围攻 。
事实证明 ， 2020年的日照终于“绷不住”了 ， 二手房成交可怜 ， 有价无市 ， 部分炒房客已经开始出现抛盘现象 。
新房市场 ， 打折促销成为常态 ， 多个项目的二期价格低于一期 ， 甚至有的降至4位数的 。 土拍市场也被殃及 ， 据线报 ， 日照9月零土拍 ， 10月三块地勉强底价成交 。


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