【大众报业·海报新闻】借名购买政策性保障房遭侵占北京二中院：购房认定无效

　　大众网·海报新闻采访人员刘璐报道

　　近年，出于规避房屋限购、信贷政策， “顶名”购买经济适用房等政策性保障住房，借用购房指标购买房改房、拆迁安置房等特殊房屋，或者隐蔽财产、逃避债务等目的，一部分人借用他人名义出资购买房屋，将房屋产权登记在他人名下，约定房屋权益实际由借名人享有的情况屡见不鲜。 10月15日，北京市第二中级人民法院通报了近五年借名买房引发的纠纷案件情况。

　　借名买房引发民事纠纷案件案由多达30个

　　据北京二中院披露， 2016年至2020年8月，二中院审理涉借名买房引发的民事纠纷案件334件。其中，所有权确认、物权保护等物权纠纷82件，房屋买卖合同纠纷65件，其他合同纠纷139件，涉继承、离婚、遗赠、赠与等家事纠纷21件，执行异议之诉、债权人撤销权之诉等涉债权人案件11件。

　　北京二中院法官介绍，此类案件涉及案由众多，法律关系复杂。案件类型涵盖婚姻家庭继承、物权、合同、侵权等纠纷项下30多个具体案由。诉讼主体涉及借名人、出名人、房屋出卖人、房贷金融机构以及债权人、出名人的继承人或配偶等多类当事人。加之借名买房糅合房屋买卖、借名登记、委托合同等多重法律关系。由于民事主体之间资金往来性质多变，导致借名买房与民间借贷、赠与、共有、继承等其他法律关系不易区分。

　　八成案件因借名双方争议引起纠纷双方多为亲友

　　采访人员从北京二中院了解， “借名买房”案件八成以上纠纷因借名双方争议引起，且多为亲友。其中，大多数案件为主张借名一方起诉房屋登记权利人（出名人），请求出名人协助办理产权过户登记，而被告往往对借名买房予以否认。另外还有少数案件为出名人以房屋登记所有权人身份主动起诉，要求居住房屋的借名人腾退返还房屋。

　　北京二中院法官表示，在其调研过程中发现，借名买房引发的纠纷案件涉及的房屋中，既有普通商品房，又有种类繁多的特殊类型房屋，如经济适用房、两限房等政策性保障住房，俗称房改房的已购公有住房，按经济适用房管理住房，以及拆迁安置房等。

　　法官介绍，借名买房引发的民事纠纷案件主要分为四种类型，一是为规避限购、信贷等房地产调控政策，不具有购房或贷款资格的人借用有资格的人名义购房；二是借名购买政府向城市低收入住房困难家庭限定供应的经济适用房、两限房等政策性保障住房；三是顶替被拆迁人、房改对象、单位职工等购买拆迁安置房、单位房改房、团购房等特殊类型房屋；四是为隐匿财产或逃避债务等其他目的借名买房。

　　借名买房借名人、出名人均面临风险

　　二中院法官表示，在借名买房过程中，借名人和出名人都会面临风险。

　　借名买房多发生在亲友之间，出于熟人信任或囿于传统人情观念，当事人往往不签订书面协议，并且房屋长期保持借名登记状态，甚至一方死亡后才发生争议，导致案件事实难以查清。

　　借名人将面临，出名人失信毁约，受利益驱使意图侵占房产，拒绝履行约定将房屋所有权转移登记给借名人，或者擅自将房屋出卖、抵押。出名人配偶或者法定继承人主张对房屋享有财产权益。出名人对外负债时，房屋可能被债权人申请法院强制执行。借名购买保障性住房不仅可能被法院认定协议无效，借名人同时还可能承担缔约过失责任。