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泰康人寿|最后的尚海湾 泰康人寿传闻接盘里的地产物语( 二 )


据了解 ， 主要原因有以下三个：第一 ， 开发商资金紧张 ， 已销售的二期13、14号楼房源均出现交房延误的景象 ， 客户退房款迟迟无法到账；
第二 ， 新房精装修存在大量质量问题 ， 例如墙纸剥落、楼板渗水、柜门倒塌等等 ， 投诉维修无人理睬 ， 目前已验收客户寥寥无几；
第三；开发公司违约官司缠身、各路供应商迟迟拿不到款项 ， 项目或存在停工风险 。 根据公开资料显示 ， 其开发公司上海鑫泰房地产发展有限公司 ， 仅年内就有5次被法院强制执行 ， 执行标的总额超过2000万元 。
资料显示 ， 此次最新开盘 ， 恒盛推出的尚海湾二期15号楼一共有290套房源 ， 主力户型分为62平1房 ， 119平、122平2房 ， 120平、129平3房 ， 均价12.5万元/平方米 。
此前5月2日 ， 在尚海湾开盘当天 ， 290套房源现场收到有563组有效认筹 ， 认筹率接近200% 。
然而值得关注的是 ， 开盘现场售出217套 ， 去化率仅75%左右 。 有市场人士指出：“相比于接近200%的认筹率 ， 去化率并不算高 。 从这点可以看出 ， 购房者对开发商仍存在一些顾虑 。 ”
从户型图和楼盘布局来看 ， 此次尚海湾推售的15号楼采用合围式的排列布局 ， 在临江处采用弧形设计 。 大多数房型朝向都比较特殊 ， 只有120平正向朝南 ， 其余都是偏向；从样板间装修来看 ， 12.5万/平的价格似乎性价比并不高；至于江景 ， 位于东侧的住户风景较好 ， 部分住户的视野会受到遮挡 。
但亦有一方声音认为 ， 尚海湾拥有绝佳的位置 ， 有着比临近西岸金融中心、保利西岸等项目更好的观景资源 。 此外 ， 目前徐汇滨江几乎都是大平层 ， 价格都在千万以上 ， 而像尚海湾这样规划有小户型的项目非常稀缺 。
对此 ， 上海中原地产市场资深分析师卢文曦表示 ， 江景房的卖点就在于景观 ， 黄浦江只有这么一条 ， 谁更靠近江边、景观更好 ， 必定就更受欢迎 。 此外 ， 尚海湾推出小户型江景房 ， 只要700多万就能拥有一套的高性价比也是其比较受到追捧的重要原因 。
难以为继的开发商
尚海湾项目之所以备受市场的关注 ， 除了其独特的地理禀赋 ， 更重要的是因为其开发商恒盛地产 。
这家曾经的明星房企 ， 近年来因业绩下滑、私有化失败、资金链吃紧 ， 逐渐淡出了公众的视线 。 截止2020年10月22日 ， 恒盛地产股票收盘价为0.25港元 ， 总市值19.48亿港元 。 相比于2009年10月上市时4.4港元的发行价 ， 近11年的时间股价幅超9成 ， 已是名副其实的地产仙股 。
资料显示 ， 在恒盛2014年主力贡献项目中 ， 尚海湾共销售约14.2亿元 ， 占其全年业绩40.4亿元的35.2% 。 但这样一个主力项目 ， 却因资金问题将面临着销售迟滞甚至是停工的问题 。
“目前在售的是一期尾盘 ， 剩余套数已不多 ， 二期暂定2015年底推出 ， 但具体的时间未定 。 ”尚海湾售楼部销售人员曾于2015年2月告诉观点地产新媒体 。
根据恒盛地产公布的半年报显示 ， 2020年上半年 ， 恒盛实现房地产合约销售额为38.96亿元 ， 同比增长145.8% 。 目前 ， 恒盛地产目前在售项目不多 ， 除了尚海湾有新一轮项目推盘外 ， 其他均为已经完工项目的尾盘销售 。
换句话说 ， 尚海湾的销售是恒盛目前主要的收入来源 。 一旦尚海湾项目出现问题 ， 很可能将成为压垮公司的“最后一根稻草” 。
而过去数年 ， 为了维持尚海湾项目的经营 ， 恒盛地产借款额及负债率一直在连年攀升 。 据公开资料显示 ， 恒盛连续借道信托融资 ， 据统计2013年至2015年共约6家信托公司 ， 2家资管公司为恒盛地产项目融资 。
这些融资绝大部分资金 ， 都用于支持尚海湾项目二期开发 。 包括中海信托、四川信托及中融信托于2014年设立相关专项资产管理或资金信托计划 ， 募资了约62亿元资金 。
此外 ， 2019年10月 ， 南京银行(601009,股吧)与恒盛旗下全资子公司上海鹏晖置业订立借款合同 ， 获得人民币5亿元的银行借款 ， 期限十年 。 但增加借款并未能解决问题 ， 资金缺口仍是阻碍尚海湾项目正常运营的最大问题 ， 尚海湾的销售难亦反过来影响恒盛地产融资端口 。 这几乎形成一个恶性循环 。


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