步郑州后尘？武汉楼市新房库存警戒背后供地的秘密( 二 )
当年实际成交宅地1326万平米 ， 成交楼面均价1824元/平米——这个价格 ， 在当年不突出 ， 加上供应大 ， 下文第三部分有图会提到 ， 当年武汉商品住宅销售面积也只有1390.47万平米 ， 所以当时武汉房价比较稳定 。2013年 ， 武汉宅地供应面积几乎是大滑坡 。 下滑了1000万方 ， 一半不止 ， 仅747万平米 ， 实际成交也只有805万平米 。
楼面均价涨了几百块 ， 至2231元/平米 ， 最让杠杆地产注意的是推出价格1800多 ， 这个溢价放到当年背景下不错 。也就是从这一年开始 ， 武汉推地节奏越踩越准 。2014年 ， 武汉宅地供应略有回升 ， 800万方略多 ， 但和2012年比 ， 继续维持低位 。 成交楼面均价2266元/平米 。 考虑到当年全国性的库存压力 ， 维持这个楼面价格不算差 。2015年 ， 武汉再次降低宅地供应面积 ， 只有600万平米级别 ， 最终成交均价3492元/平米 。 楼面价的上升效应开始了 。下文有图会提到 ， 2015年时 ， 武汉商品住宅销售已经达到2000万平米级 。 这宅地供应 ， 可以想见……2016年 ， 行情启动了 ， 但武汉宅地供应依旧维持600万平米级 ， 实际成交556万平米 。 当年楼面成交均价5044元/平米 ， 推出均价3923元/平米 ， 溢价率非常可观 。
对照着看 ， 我们发现 ， 长期仅统计9区的重庆 ， 此时还在维持千万平米级的宅地供应 ， 所以我们看上图 ， 成交均价差距拉开了 。2017年 ， 大牛市 ， 武汉乘胜追击 ， 在热销鼓励下 ， 果断提高了宅地供应 ， 回到千万平米 ， 推出1042万平米 ， 实际成交886万平米 。成交均价4992元/平米 ， 看似比2016年低了几十块钱 ， 但想想推出的量 。2018年 ， 武汉继续维持千万平米宅地供应 ， 成交大好 ， 破900万方 ， 成交均价略有下滑 ， 4722元/平米 。但是根据杠杆地产的观察 ， 要注意供应位置、结构 ， 武汉核心区的地价越来越贵 。2019年 ， 在良好的楼市销售刺激下 ， 武汉宅地供应达到1174万平米 ， 实际成交971万平米 ， 成交均价冲至5845元/平米 。
2013年果断大幅调低宅地供应面积 ， 此后的操作踩准了每一个节奏 ， 武汉赢了 。 我觉得武汉是“大师” 。
3、除了2008年 ， 武汉商品房销售面积 ， 近年一直向上 ， 房价和销售互相鼓励说完宅地供应计划、成交情况 ， 最后杠杆地产说说 ， 武汉近些年的商品住宅销售相关数据 。延续该系列《南北方房价之争背后：天津“太傻了”！》的写作方式 ， 直接把我国统计局的数据 ， 制成图 。下面是2002年以来 ， 武汉市房地产销售面积数据图 。
看图说话 ， 杠杆地产要说 ， 武汉的地产销售走出了一条非常完美的曲线 。除了2008年 ， 众所周知的全球金融危机影响 ， 销售面积下滑外 ， 其他年份一直是稳步增长 。 这和武汉近些年的经济和人口流入表现高度吻合 。特别是2016年开始 ， 商品房的销售面积跃上3000万平米大关 ， 商品住宅销售面积 ， 当年也接近3000万平米 ， 接着逐年继续上扬 。近几年 ， 全中国和武汉一个销售量级的 ， 只有成都、郑州；而比他们销售面积高的 ， 只有重庆 。 而重庆一方面是长期天量供应 ， 一方面下辖区县更多、城乡人口总量更大 。值得注意 ， 杠杆地产发现 ， 按照统计局可以查阅到的数据 ， 无论商品房均价 ， 还是商品住宅均价 ， 2002年以来 ， 武汉从来都是涨 。
如上图 ， 哪怕2008年也没有例外 。商品房均价更是在2016年超过1万元/平米 ， 当年商品住宅均价也非常接近万元/平米 ， 然后继续上升 。注意这是均价 ， 全市范围的均价 。 如果看中心城区（主城区）重要板块 ， 远不止这个价格 。也正是因为长期走好的价格 ， 更加吸引各类购买者入场 。
最后提示一句 ， 该部分数据和部分机构的数据有些出入 ， 本文采用了我国统计局的数据 。 上述2019年相关数据 ， 我国统计局尚未发布 ， 本部分内容对比截至时间为2018年 。看完本文 ， 杆友应该对武汉楼市这些年的来龙去脉 ， 有了系统理解 。不过杠杆地产要说的是 ， 尽管2019年之前销售都很好 ， 且逐年提高 ， 价格也表现不错 。 但越是如此 ， 未来二手房市场会如何？加上2020年的黑天鹅 。操盘 ， 大概率是需要新手段了 。本文宅地成交价格使用的中指院数据 ， 特此感谢
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