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步郑州后尘？武汉楼市新房库存警戒背后供地的秘密

摘要：2013年武汉果断降低了宅地实际供应（欢迎关注杠杆游戏）步郑州后尘？武汉楼市新房库存警戒背后供地的秘密
撰文|杆姐&编辑|雯雯中部两座大城市武汉、郑州 ， 最近楼市很受关注 。很多武汉的杆友说 ， 武汉房价坚挺 。但是看数据 ， 根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的《2020年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》：预计该市第四季度将有180个项目、839.45万平米商品房可达销售条件 。而截至今年8月末 ， 武汉已批准预售尚未网签的商品住房172308套 ， 面积1986.21万平米 ， 新房库存再次刷新纪录 。加上即将入市的839.45万平米 ， 预计到今年年底 ， 武汉存量新房面积将突破2000万平米 ， 按照目前的销售速度 ， 该市住宅市场去化周期将超过12个月 ， 达到警戒线水平 。而中部另外一座大城市 ， 郑州 ， 江湖传言很多盘跌了或者横了 。 武汉会步郑州后尘吗？今天杠杆地产用数据解读大城市的供地秘密第四篇 ， 关注武汉 。步郑州后尘？武汉楼市新房库存警戒背后供地的秘密
1、近年 ， 宅地计划供应面积比较稳定武汉是我非常熟悉的城市 ， 因为我在那里学习和工作过7年 。此前 ， 杠杆地产分别写过两个极端的案例 ， 《天津“太傻了”！》 ， 《高手成都》 。 也写过不同时期节奏把握不稳定的沈阳（详见《东莞杭州后 ， 沈阳祭出“杀手锏”！不是你想的那么简单》） 。其实 ， 我不太想写武汉 ， 因为武汉的楼市操作我很熟悉 。 但没办法 ， 很多杆友关注 ， 硬着头皮写 。不废话上数据 ， 从2011年说起 。根据武汉自然资源和规划局发布的武汉市各国有建设用地供应计划 ， 2011年 ， 武汉中心城区计划供地总规模为35190亩 。 住宅用地18880亩 ， 占中心城区计划总量的53.7% ， 其中保障性住房用地6890亩(廉租住房用地135亩 ， 公共租赁住房用地300亩 ， 经济适用住房540亩 ， 限价商品住房用地830亩 ， 城市棚户区改造还建地1240亩 ， 国有工矿棚户区改造还建地245亩 ， 城中村还建用地3600亩) ， 商品住宅用地11990亩（中小套型住宅7648亩） 。开发区和远城区计划供地总规模为59150亩 。 住宅用地15450亩 ， 占开发区和远城区计划总量的26.1% ， 其中保障性住房用地690亩(廉租住房用地5亩 ， 公共租赁住房用地630亩 ， 国有工矿棚户区改造还建地55亩) ， 商品住宅用地14760亩 。步郑州后尘？武汉楼市新房库存警戒背后供地的秘密
另外还有有些机动指标 。这两个数据相加 ， 2011年宅地供应计划为34330亩 ， 也就是2289公顷左右 ， 即2289万平米左右 。且看细节 ， 保障性住宅供应面积非常高 ， 这和当年中央的要求高度吻合 。2012年 ， 宅地供应计划规模为16850亩 ， 其中保障性住宅计划4795万亩 ， 相较于2011年实际计划下降不少 。换算过来 ， 即1123公顷左右 。2013年 ， 指令性计划宅地供应16960亩 ， 其中中心城区7545亩 ，开发区和新城区9415亩 。换算过来 ， 总计即1131公顷左右 。2014年 ， 指令性计划宅地供应20600亩 ， 其中中心城区5220亩 ， 开发区和新城区15380亩 。换算过来 ， 总计即1374公顷左右 。 另外多说一句 ， 保障性安居其他换建等占4200亩 ， 保障力度没之前高了 ， 且措辞你懂的 。 棚改拉开序幕 。2015年 ， 指令性计划宅地供应19370亩（其中保障性安居1890亩 ， 商品房17480亩） ， 其中中心城区7205亩 ， 开发区和新城区12165亩 。换算过来 ， 总计即1291公顷左右 。步郑州后尘？武汉楼市新房库存警戒背后供地的秘密
2016年 ， 指令性计划宅地供应15952亩（其中保障性安居1952亩 ， 商品房14000亩） ， 其中中心城区5569亩 ， 开发区和新城区10383亩 。换算过来 ， 总计即1063公顷左右 。2017年 ， 指令性计划宅地供应18800亩（其中保障性安居1890亩 ， 商品房16910亩） ， 其中中心城区6050亩 ， 开发区和新城区12750亩 。换算过来 ， 总计即1253公顷左右 。2018年 ， 指令性计划宅地供应15909亩（其中保障性安居1029亩 ， 租赁住房150亩 ， 商品房14730亩） ， 其中中心城区5905亩 ， 开发区和新城区10004亩 。换算过来 ， 总计即1061公顷左右 。2019年 ， 指令性计划宅地供应15165亩（其中保障性安居1929亩 ， 租赁住房300亩 ， 商品房12936亩） ， 其中中心城区4550亩 ， 开发区和新城区10615亩 。换算过来 ， 总计即1011公顷左右 。2020年 ， 指令性计划宅地供应22712亩（其中保障性安居1534亩 ， 租赁住房180亩 ， 商品房20998亩） ， 其中中心城区5043亩 ， 开发区和新城区17669亩 。步郑州后尘？武汉楼市新房库存警戒背后供地的秘密
换算过来 ， 总计即1514公顷左右 。总的来看 ， 从近年的宅地供应计划看 ， 除了2011年、2020年计划比较高外 ， 其他年份都比较稳定 。 不算低 ， 也不算高 ， 但最终的供应如何呢？请看杠杆地产下文 。步郑州后尘？武汉楼市新房库存警戒背后供地的秘密
2、2013年武汉果断降低了宅地实际供应 ， 此后踩准每一个节奏这部分内容 ， 还是用中指院数据 。 杠杆地产注意到 ， 2012年武汉推出1751万平米宅地 ， 位居所有城市之首 ， 比重庆还高 。原因主要是重庆数据一直只统计的9区 ， 其实重庆（无论今天的21个主城都市区 ， 还是全市38个区县） ， 比全武汉是要高很多的 。这和上文供地计划有一定差异 ， 主要是因为中指院的数据口径有所不同（按照中指院解释 ， 仅包含市本级 ， 其实通常也就是主城区或中心城区） ， 同时计划和最终的供应是两回事 ， 保障性土地有些是划拨 ， 有些是开发商配建等 。下同 ， 不再解释 ， 并均使用中指院数据 。


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