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龙湾|实探鼎龙湾：销售宣传“水分”大 公寓托管“套路”多( 二 )


从房价波动来看 ， 鼎龙湾预售的第四期住宅均价亦远高于吴川市商品房销售均价 。 在房天下统计的房价走势中 ， 鼎龙湾的价格从3月开始升至1.2万元/平方米 ， 6月-9月涨至1.3万元/平方米 。 而同期吴川市商品房销售均价则在7000元-8000元 。
基于鼎龙湾商品房销量与价格持续走高的态势 ， 采访人员也通过公开资料梳理了鼎龙湾从2013年以来取得住宅用地的楼面地价 。
2013年 ， 吴川市鼎龙置业有限公司以底价竞得G13-07、G13-08和G13-09三块宗地 ， 楼面地价均为141.67元/平方米 。 2017年 ， 吴川鼎龙吉兆湾海洋生态度假区有限公司竞得CWGC2017012和CWGC2017014两地块 ， 楼面地价为138.89元/平方米 。 对比鼎龙湾目前的房价与此前的楼面地价 ， 两者相差90余倍 。
9月23日 ， 上述两公司分别以起拍价成功拍下CWGC2020020、CWGC2020021宗地 ， 土地用途均为商业用地设施用地 。
回看发布两则宗地的吴自然资网出告字[2020]第20-24号 ， 采访人员发现在“另需特殊说明的情况”中 ， 宗地CWGC2020020写明须建设一家总建筑面积不低于7万平方米国际品牌酒店 ， 而宗地CWGC2020021则写明须建设两家总建筑面积不低于9万平方米国际品牌酒店 。
此外 ， 在宗地CWGC2020021的备注中写明建筑“退让海岸线不少于80米 ， 建筑退让80米至100米范围内以绿化为主” 。
鉴于2017年发布的《广东省海岸带综合保护与利用总体规划》（以下简称《总体规划》）规定了海岸线向陆地延伸100米-200米范围内 ， 采访人员致电吴川市自然资源局 ， 询问宗地CWGC2020021在备注中要求退让海岸线不少于80米的原因以及两宗地要求须建设国际品牌酒店的依据 。
吴川市自然资源局相关人士在交流中表示 ， 该条退让海岸线的要求是依据覃巴、王村港沿海生态度假区控制性详细规划提出 ， 而该控制性详细规划也是按照上述《总体规划》编订 。
他解释称 ， “建筑退让80米-100米范围内以绿化为主”是指可以在此范围内建凉亭等小型绿化 ， 形成类似海岸公园带 。 对于建设国际品牌酒店的特殊说明 ， 这位相关人士告诉采访人员 ， 这两条特殊说明并非由他设定 ， 但是地方政府有权在土地招拍挂时根据片区定位提出指引 。
公寓托管“套路”多
在看房过程中 ， 置业顾问也向采访人员介绍了将房子托管给物业公司的模式——业主与物业公司六四分收益 。 按他的说法 ， 这种模式可以使业主平均每月收益2500-3000元 。 鼎龙湾内 ， 采访人员也看到不少公寓托管的宣传广告 。
一位业内人士告诉采访人员 ， 鼎龙湾内的公寓托管主要分为三类 。 第一类为分成模式 ， 即公寓公司计算其管理的所有房子的总收益 ， 扣掉各种成本后 ， 将净利润与业主分成 。 第二类为公寓公司按照每套房子的收益扣掉一些成本后与业主分成 。 第三类比较少见 ， 是公寓公司每月给业主固定的房租 。
对于置业顾问所描述的收益 ， 该名人士坦言 ， 业主想要平均每月获得千元以上的收益都比较困难 ， 目前鼎龙湾淡旺季分明 ， 只有在6月-8月这样的旺季 ， 才可以获得一些租赁收益 ， 其他月份则很难保障有收益 。
在采访过程中 ， 业主罗先生与冯女士也向采访人员讲述了他们托管公寓的经历 。
去年11月 ， 到鼎龙湾收房的罗先生在物业公司门口看到了拜登公寓的宣传摊位 。 考虑到自己无暇打理房子 ， 罗先生便与对方签了托管合同 ， 随后另按照拜登公寓给出的软装报价清单支付了近1.2万元 。
根据罗先生提供的合同内容 ， 租赁收益起算日期为今年2月中旬 ， 而从他收到的损益表来看 ， 截至7月底 ， 累计收益约为-300元 。 与罗先生情况类似的是冯女士 ， 到8月为止 ， 她的累计收益也为负数 。 当冯女士想与拜登公寓方解约 ， 却被对方告知解约需根据合同再缴违约金3000元 。
回看双方的合同与每月收到的损益表 ， 罗先生认为 ， 当时双方约定按照收益的60%分成给业主 ， 但实际上拜登公寓却通过扣除各种成本而导致净利润所剩无几 ， 致使业主的收益为负数 。


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