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房地产市场|北京办公楼租金持续下行但跌幅收窄；数据中心异军突起，成交火热

 
房地产市场|北京办公楼租金持续下行但跌幅收窄；数据中心异军突起，成交火热
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仲量联行2020年第三季度北京房地产市场回顾
“在新发地疫情得到有效控制后 ， 北京市场迎来明显复苏 ， 但经济放缓持续向市场施加下行压力 。 ”仲量联行华北区董事总经理张莹表示 。 办公楼市场租金连续多个季度下跌 ， 但跌幅有所放缓；投资者在市场中保持活跃 ， 对于数据中心的关注度显著增加 ， 推动交易涌现；对于零售地产市场 ， 政府积极引导线下消费推动市场复苏；工业物流地产租金在经历半年的平稳走势后出现小幅增长；高端住宅市场新增供应集中放量 ， 加快上半年积压的购房需求释放 ， 推动成交量大幅提升 。
甲级办公楼
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需求保持放缓态势 ， 本季度市场活跃度在上一季度有所回升后略有下降 。 但值得注意的是 ， 持续下降的租金也刺激了市场中搬迁和升级的需求 。 与此同时 ， 表现优异的租户仍积极寻求市场中更为有利的租赁机会 。 本季度近70%的交易由内资租户录得 ， 外资租户在市场不确定因素的影响下仍持保守态度 。
本季度无新增供给入市 ， 整体空置率稳定在13.9% 。 位于丽泽和CBD核心区的项目均推迟了完工日期 ， 在一定程度上缓解了市场中的供应压力 。 但在经济不确定性影响下 ， 部分企业仍持续进行内部整合 ， 并采取更为激进的策略以期降低租赁成本 。 此类企业预计在年底前会释放更多空置面积进入市场 。
随着市场压力的增加 ， 整体租金继续下降 ， 但降幅有所收窄 。 本季度租金录得环比下跌1.2% ， 同比下跌7.1% 。 在市场租金调整后 ， 部分业主成功稳定了出租率 。 “许多业主仍然把租金作为争取高品质租户的一种有效手段 ， 这使得高品质租户在谈判中处于更有利的地位 。 ”仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示：“对于拥有升级类需求的租户来说 ， 目前的市场环境为他们提供了比去年更有利的议价机会 。 ”
投资
尽管市场仍面临诸多挑战 ， 但投资者信心充足 ， 投资势头基本保持稳定 。 本季度 ， 灏腾投资携手外资投资机构完成收购位于南二环附近的悦秀城项目 ， 表明在当前较为低迷的经济环境中 ， 投资者仍对在京投资机会抱有较高的兴趣 。
数据中心一跃成为本季度的热门投资领域 。 2020年第三季度 ， 北京市场录得至少7个数据中心物业成交 ， 其中包括一个位于通州的数据中心项目 ， 由万国数据和中信产业基金联合收购 ， 此外万国数据也完成了对顺义三个数据中心的收购 。 “随着时间进入下半年 ， 我们看到投资者持续在北京追逐投资机会 ， 关注长期战略布局 ， 对未来市场表现持有较强信心 。 ”仲量联行华北区投资部总监王刚表示 ， “在今年的最后几个月 ， 预计市场中将有更多大宗交易完成 ， 但考虑到新冠疫情对市场的影响 ， 2020年总交易额将会与2019年的高值存在一定的差距 。 不过相较于其他市场而言 ， 北京2020年前三季度投资市场表现整体稳定 ， 预计这一趋势在年末仍将持续 。 ”
优质零售
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本季度北京出台多项利好政策 ， 支持零售门店和商业项目恢复客流 ， 进一步鼓励线下消费 ， 以推动经济复苏 。 北京发放多类消费券以刺激线下消费 ， 包括餐饮购物券、电影券和智能产品消费券 。 此外 ， 新能源汽车企业受政策支持积极扩张 ， 蔚来和荣威等车企均在本季度开设新店 ， 其他多个新能源品牌也有进一步开店计划 。 同时 ， 国内外咖啡和茶饮品牌继续扩张 ， 如喜茶和Tims咖啡等 ， 驱动租赁需求回升 。
本季度市场租金持续下降 ， 在不断积累的空置压力下 ， 许多业主进一步下调租金 。 2020年第三季度市区租金环比下跌3.3% ， 郊区租金环比下降3.4% 。 目前多数业主表示提高出租率仍是本季度的首要任务 ， 因此市场租金下行趋势短期内仍将持续 。 “本季度一些零售商销售表现已显著回升 ， 部分品牌考虑重启此前受疫情影响而搁置的扩张计划， 但是大多数零售商抱有抄底心态 ， 期待达成更低的租金或更为优惠的租赁条款 ， ” 仲量联行北京研究部经理纪明表示 。 “市场上寻求抄底机会的租户在一定程度上支持了租赁需求回暖 ， 但同时业主和租户双方都对未来疫情形势持有谨慎态度 ， 这些市场心态都将在年末的租金变化中有所体现 。 ”


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