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多管齐下|加强去化能力现金流稳健 富力地产多管齐下优化财务结构

房地产企业发展受外部环境影响较大 ， 利用杠杆加大投资规模是成长性房企的重要策略 。 融资环境收紧对房企融资造成重大影响 ， 现金流就显得格外重要 。
经过20多年发展 ， 富力地产已经形成以房地产开发为主业 ， 在酒店发展、商业运营、物业服务及设计建造等多元化发展格局 。 面对融资环境收紧 ， 公司多管齐下优化财务结构 ， 包括审慎拿地增强去化能力增加经营现金流量流入 ， 大力降低负债规模 ， 增加权益融资降低财务杠杆 ， 并积极盘活资产增加现金流 。
审慎拿地增加去化能力 现金流稳健
富力地产跟随市场趋势迅速做出应对策略 。 公司在土地储备充裕的情况下采用了审慎拿地方式 ， 截至2020年6月30日 ， 公司的土地储备权益可售面积约为5683万平方米 ， 足以满足未来的发展需求 。
公司将售楼处搬到线上 。 上半年 ， 公司相继开启了‘好房子 ， 网购吧’、升级版‘好房子 ， 线上购’ ， 让购房者“足不出户”在家即可实时锁定房源；随后 ， 富力携手超级明星李湘直播卖房 ， 推出‘好房星带看’ ， 打造线上线下、多领域的跨界营销新矩阵 。 同时富力又推出‘百城百盘 老总直播’安家置业计划 ， 聚合电商领域、房地产垂直领域社交以及私域流量直播平台 。 并且携手广汽传祺举办了主题为“居者有房 ， 爱车有位”跨界联盟云发布会 。
下半年 ， 富力地产携全国优质楼盘项目 ， 超过500亿货值率先投放到阿里、易居联合成立的线上交易平台 ， 通过阿里、易居强大的流量和客户资源 ， 并借助其技术能力、科技能力及数字化运营能力 ， 赋能公司销售 ， 加速去化 。 自推出以来 ， 天猫好房首战告捷 ， 实现劲销逾50亿元 。
销售数据显示 ，9月份公司的权益合约销售金额为140.1亿元 ， 销售面积约达到1,151,300 平方米 ， 分别环比增长29%和18% ， 同比增长24%和11% 。 下半年公司迎来推盘高峰期 ， 截至9月底 ， 公司的总权益合约销售金额约866.3亿元 ， 销售面积约7390600平方米 。
更是出现了明星盘 ， 广州当红楼盘--富力南驰·富颐华庭9月19日首期开盘 ， 开盘2小时热销26.8亿元 ， 去化率约100% ， 刷新广州近5年单次开盘记录 。 除此之外 ， 江苏盐城富力科创城以“秒开秒罄”的速度 ， 单盘狂揽超过20亿元 ， 去化率超过97% 。
大力减少负债规模 增加权益融资优化财务结构
公司中报显示 ， 截至2020年6月30日 ， 公司有息债务规模约1800亿元 ， 净负债率显著下降 ， 较年初下降22个百分点至177% ， 预收账款为444.32亿元 ， 扣除预收账款后的资产负债率为74.77% 。
公司一方面借助有力的市场窗口延长债务到期日 ， 优化债务结构 ， 另一方面 ， 公司主动减少债务规模 ， 积极偿还负债 ， 上半年减少了94亿元的有息债务 。 10月15日公司完成16富力11的本息兑付工作 ， 实际登记回售28.55亿元 。 其中某大型股份银行基于对公司的看好 ， 保留持有债券10+亿元 。
公司也通过转变融资方式来增加现金流 ， 补充储备现金和降低杠杆 。 2020年10月5日 ， 富力地产公告完成2.57亿股新H股配售 ， 配售所得款项净额为24.98亿港元（约3.2亿美元） ， 将用于偿还公司境外债务 。 本次配售完成后 ， 公司的扣除预收款的资产负债率降下降至69.72% ， 净资产负债率预计下降7个百分点 。
与此同时 ， 公司积极盘活资产 。 9月29日 ， 富力地产发布《潜在出售于广州富力国际空港综合物流园的权益》的公告 ， 表明公司已与黑石集团就广州富力国际空港综合物流园之70%权益转让事宜取得重大进展 。 此外 ， 富力地产近期完成出让其享有的广州CBD某写字楼的权益 ， 交易规模近20亿元 。 两大举措可为公司带来可观的现金流 。
旧改项目持续发力 酒店经营超预期
“旧改之王”富力地产在城市更新领域久负盛名 ， 外界流传着“广州每一根烟囱倒下 ， 都有富力一份功劳” 。


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