房地产欠下那么多债，钱都去哪儿了？
文：路财主最近 ， 相信你一定看过这样一个段子：房地产发展这么多年 ， 现在卖房子的欠一屁股债 ， 买房子的也欠一屁股债 ， 更玄幻的是 ， 卖地的地方政府也欠了一屁股债……问题来了 ， 房价涨了那么多 ， 钱都被谁赚走了？有人就问我 ， 这个问题 ， 能不能给出来一个好的解释？卖房子的欠了一屁股债 ， 指的是房地产开发商基本上都是负债累累 ， 这个确认是真的 。 有人根据企业公开信息 ， 整理出来全国排名前100的房地产企业2019年底的情况 ， 那真的是负债累累、触目惊心 。
除了这个表格 ， 还有人从宏观现金流的角度 ， 用当年的商品房销售额 ， 减去房地产开发投资到位资金 ， 再减去房地产纳税额 ， 每年都是负值 ， 20年累积下来 ， 总金额高达55.6万亿元人民币 ， 理论上说 ， 这全部都是房地产企业的负债 ， 而且是不考虑利息情况下的负债 。所以 ， 有人开玩笑说 ， 原来房地产开发商才是全国最爱国、最坚决做多中国的群体 ， 他们20年如一日的坚持不懈、源源不断往房地产开发中投入新的资金……再来看买房的居民 ， 欠下一屁股债 ， 当然也是真的 。根据中国人民银行发布的《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》 ， 截止到二季度末 ， 金融机构的房地产开发贷款余额 11.97万亿元 ， 个人住房贷款余额32.36万亿元 。这句话的意思就是 ， 过去这么多年累计 ， 房地产开发商欠下金融机构11.97万亿元 ， 而买房的居民部门则欠下银行32.36万亿元 。至于地方政府的欠债更是众所周知 ， 我们这里采用财政部官方数据：截至2020年8月末 ， 全国地方政府债务余额25.1万亿元 。 其中 ， 政府债券24.91万亿元 ， 非政府债券债务0.19万亿元 。所以 ， 这个段子里“欠一屁股债”的说法 ， 都是千真万确的真事儿——但是 ， 接下来的问题 ， “钱都被谁赚走了” ， 却问得不那么正确了 。因为 ， 微观个体关于钱的债务债权 ， 与宏观主体关于钱的债务债权 ， 完全不是一码事儿 。从个人感受来说 ， 我欠你1万元 ， 就是欠了你1万元 ， 我有债务 ， 你有债权 ， 但对于宏观的部门主体（如本段子中的房地产开发商、买房居民和地方政府）而言 ， 他们的债务债权关系很大程度上是相互交织在一起的——我的债务可能就是你的债权 ， 甚至我的债务也是我的债权 。因为当代信用经济中 ， 宏观的债务和钱 ， 基本上就是一码事 。这么说 ， 可能还是有点抽象 ， 我们用更简单形象的方式来说明 。我们不妨想象一下 ， 一个房地产开发商 ， 通过开发房地产赚到了钱 ， 支付股东员工的工资奖金分红、政府的税收之外 ， 其余的钱 ， 以各种形式形成了房地产开发商的自有资产 。 然后 ， 房地产开发商以这些自有资产为抵押 ， 从银行申请贷款 ， 并且在市场上发行债券 ， 供投资者和金融机构购买 ， 甚至还通过信托等渠道获得资金……这就是房地产开发商的债务 。所以 ， 房地产开发商债务的债权人 ， 一部分是金融机构 ， 穿透的话 ， 是居民储蓄和央行额外提供的信贷；另一部分是市场资金 ， 穿透的话 ， 还是居民部门的投资理财资金 。房地产开发商用融到的这些钱 ， 向地方政府支付土地出让金 ， 开发建设更多房子 ， 由此进入下一轮循环 。再来看地方政府的债务是怎么形成的？地方政府从拍卖土地中获得土地出让金 ， 还获得了一部分地方税收资金 ， 还有一部分钱来自中央政府的转移支付 ， 但是 ， 地方政府要花钱的地方更多 。教师及所有公务员的薪水支付要花钱 ， 诸如城市的供水系统、供电系统需要定期维护完善 ， 为了发展经济 ， 地方政府还要大量投资铁路、公路、机场等交通基础设施 ， 另外还有退休人员的退休金支付 ， 医保系统支付、农村建设……在政府这里 ， 钱永远是不够用的 ， 所以 ， 地方政府也需要借债 ， 要么他们在市场上发行债券 ， 要么以城投公司的名义从银行贷款（这部分债务通常被称为地方政府的“隐性债务”）和发行债券 ， 以应付各种各样的支出 ， 由此形成了其庞大的债务 。所以 ， 地方政府的债务 ， 同样是来自金融机构的贷款和债券购买 ， 穿透之后 ， 同样是来自居民部门的储蓄和投资理财资金 ， 还有一部分央行额外提供的信贷 。居民部门最为特殊 。不像几乎所有房地产商、地方政府都拥有大量的债务 ， 居民部门的房地产债务 ， 只存在那些有房贷的购房人及用房地产做抵押的房产所有者 ， 其他居民并没有这方面的债务 ， 这个债务的来源 ， 基本上全部都是银行贷款 ， 穿透的话 ， 一部分是其他居民的储蓄 ， 另一部分 ， 又是央行给商业银行额外提供的信贷 。穿透了来看 ， 不管是开发商、居民或者地方政府的债务 ， 其债权人归根结底都是：居民部门资金+央行的额外信贷（超出居民存款部分） 。搞清楚房地产开发商、居民和地方政府的支出构成和债务来源的话 ， 就很容易知道 ， 房地产行业的那些钱 ， 究竟去了哪里 ， 这其中并没有任何神秘之处 。房地产开发商卖房子的钱 ， 变成股东、员工的收入和政府的税收 ， 然后另一部分形成了自有资产 ， 他们所赚的钱 ， 最终是到了个人手中或变成了企业积累 。地方政府的钱 ， 最终支付给了所有那些做政府项目的公司 ， 然后 ， 变成股东、员工的收入及政府的税收 ， 还有一部分变成了公司的自有资产 。购房者支付的购房资金 ， 首付当然直接给了房地产商 ， 剩下每个月都要还的房贷 ， 经过银行之手 ， 一部分转移给了开发商 ， 另外的一部分就变成了银行本身的利润 ， 而银行的利润 ， 再进一步会变成银行的股东员工的收入、国家税收以及银行自有资产积累 。所以 ， 房地产行业的钱 ， 最终变成了：居民部门储蓄+非金融企业资产+银行资产 。当然 ， 在过去20年间 ， 中国的城市房价、尤其是大城市的房价持续上涨 ， 有人赔有人赚 ， 从人群区分上来讲 ， 凡是与房地产债务债权相关的人群 ， 相对其他人群 ， 得到房地产的利益更多一些 ， 特别是银行、房地产开发商、早期买下很多房产的人以及那些与地方政府关系密切的企业 ， 这些行业的收入由此也比社会平均水平高出一截——当然 ， 政府是公共部门 ， 不谈收入 ， 而企业从房地产暴涨中得到的利益 ， 主要还是被大股东所拥有 。想想看 ， 在马云和马化腾崛起之前 ， 中国的顶级富豪里 ， 排名在前面的几乎全部都是房地产开发商 ， 还有银行每年的利润都那么高 ， 你说钱去哪里了呢？对于普通居民来说 ， 如果你越早期购买房产 ， 购买的房产越多 ， 甚至是加的杠杆越高 ， 你从房地产行业中得到的钱就越多——特别是在大城市 ， 早期是不是买房 ， 决定买多大的房子 ， 偶然间一个决定 ， 很可能已经决定了你一辈子在这个社会的财富等级 。也正因为过去15年房地产的大涨 ， 让绝大多数普通人工作和劳动的价值一贬再贬 ， 到如今 ， 已经变得除了糊口之外 ， 几乎不具有任何财富积累的意义 ， 这才是作为普通人的真正悲哀 。
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