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单价|这个三线城市，学区房暴涨123.8%！最高冲破6万+，凭啥？

_原题为 这个三线城市 ， 学区房暴涨123.8%！最高冲破6万+ ， 凭啥？
【单价|这个三线城市，学区房暴涨123.8%！最高冲破6万+，凭啥？】单价|这个三线城市，学区房暴涨123.8%！最高冲破6万+，凭啥？
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作者：江文华
来源：楼市黄大大
在中国 ， 比汤臣一品、深圳湾1号更贵的房子是什么？
这些豪宅 ， 动辄三四千万甚至八九千万 ， 但那只是总价高 ， 它们的面积普遍四五百平 。
比如贝壳挂牌的一套汤臣一品：总价8800万 ， 建筑面积431.9平 ， 折合单价20.4万 。
20.4万的单价 ， 是贵 ， 但贵不过一种房子 ， 你绝对想不到的那种——
老破小学区房 。 近些年的新闻：
北京5平米老破小学区房卖了120多万；
今年五一 ， 北京宏庙小学对口小区丰汇园 ， 最高单价25万元；
深圳更飘 ， 一小户型学区房 ， 单价超过30万元……
看来 ， 望子成龙真的很“值钱” 。
现在 ， 不仅一线城市有疯狂的学区房 ， 三四线城市的学区房 ， 也出现了价格飙升 ， 让人相当费解 。
这两天 ， 江苏淮安一套53平的学区房 ， 爆出总价要249万元 ， 也就是4.7万/㎡ 。
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单价|这个三线城市，学区房暴涨123.8%！最高冲破6万+，凭啥？
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淮安 ， 只是江苏的一座三线城市 ， 学区房也要这么贵？凭啥？
4.7万 ， 已经相当于淮安市2016年企业职工平均工资报酬 。 一年的工资 ， 只够买一平米 。
也就是说 ， 这么一套小房子 ， 当地很多人工作到退休也买不起 。
世界上最远的距离 ， 应该是工资和学区房价格的差距 。
更夸张的是 ， 这些学区房的价格 ， 还在继续飙升 。
4.7万/㎡的学区房 ， 位于淮安的清晏小区 。 我在贝壳上看到 ， 该小区去年同期成交价是2.1万/㎡ ， 今年一波猛涨 ， 同比涨幅就高达123.8% 。
北上广深 ， 在淮安老破小学区房面前 ， 恐怕都要甘拜下风 。
这背后 ， 有何玄机？
最主要原因 ， 还是教育资源的高度不均衡 。
上文提到的清晏小区 ， 是淮安市开明中学学区房 。 这个学校 ， 算是淮安最好的公办初中之一（现在也有高中部） 。
它的前身 ， 是淮阴中学初中部 。 而淮阴中学（简称省淮中） ， 是淮安最好的高中 ， 堪称百年王牌中学 。
有了这层渊源 ， 房主才贴上“老淮中学区房”标签 ， 价格也很有勇气 。
这还不是最贵的 。 在淮安 ， 单价更高的学区房还有不少 。
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像上图这套1995年建的老房子 ， 单价直接去到6.1万 。 人们图的 ， 也就是淮安实验小学和开明中学的双学位 。
还有一个原因 ， 是最近颁布的“公民同招”政策 。
简言之 ， 以前民办学校可以掐尖 ， 吸引了大部分优质生源；现在 ， 政策不允许 ， 民办学校全部摇号 。
成绩不理想的学生也有机会入读优质民办 ， 民办学校就失去了优势 ， 不能挑挑拣拣了 。
而公办学校 ， 还是“学校划片招生、生源就近入学” 。
因此 ， 想让孩子读个好学校 ， 买个学区房就好了 ， 一边摇号一边就近入读 。
以前是靠实力 ， 现在要拼爹了 。
在这种环境下 ， 学区房越来越香 。 越好的学区房 ， 价格也越高 。
其实我发现 ， 单纯讨论学区房的单价意义不大 。
就像上文丰济仓1室1厅 ， 虽然单价突破6万 ， 但由于面积只有13.5平 ， 总价82万元——在北上广深还不够首付 。
清晏小区 ， 同小区房子单价可以相差1万多 。 相对便宜的3.3万 ， 贵的4.7万一平 。 但总价在300万左右 ， 比较接近 。
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要说贵的那几套有多好 ， 还真不见得 。
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像上图这套房子 ， 配置一般 ， 户型甚至有些奇葩 ， 但单价奇高 。
其实 ， 相对于房子的居住属性 ， 人们看重的还是对应的学校 。 说得更直白一些 ， 一套学区房就是一张名校入场券 。
完全按照市场定价 ， 每个学校的入场券价格接近 ， 也就是一套房子的价格相差不大 。
但房子面积大小不一 ， 造成单价差别悬殊 。
有人说 ， 既然这样 ， 那大家都会买面积大的 ， 更合算 。
实则不然 。
要我说 ， 像这种条件的房子 ， 还真没有几个孩子愿意住进去 。 不少家庭 ， 应该会住在别处 ， 买学区房只图一个学位 。
因此 ， 面积大小 ， 甚至房子装修、质量 ， 都不是考虑的重点 。


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