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债务|“三道红线”令表外债务亦无所遁形，房企融资遭腰斩后将何去何从？

【债务|“三道红线”令表外债务亦无所遁形，房企融资遭腰斩后将何去何从？】每经采访人员：吴抒颖 每经编辑：魏文艺
尽管针对房企的融资新规酝酿许久才最终落地 ， 房地产商们看似有足够的时间来应对 ， 但财技高超的他们却没有估计到这一次监管的力度会如此严厉 。
加杠杆扩规模 ， 看来是没法用也用不上了 。 从监管层最近释放的消息来看 ， 房企融资的预期 ， 仍将是保证行业平稳向前 。
据央行货币政策司司长孙国峰在近期的新闻发布会上表示 ， 建立（融资新规）制度的目的 ， 在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度 ， 促进房地产企业形成稳定的金融政策预期 ， 合理安排自身的经营活动和融资行为 ， 同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为 ， 增强房地产企业自身的抗风险能力 。
受到融资新规的影响 ， 房企的融资规模降至低位 。 据同策研究院监控 ， 今年9月 ， 40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计402.14亿元 ， 环比8月份的827.59亿元大幅下滑51.4% 。
但这仅仅是开始 。 业界普遍都认为 ， 未来房企在融资方面 ， 会普遍谨慎 ， 更不敢盲目 。 “未来较长一段时间内 ， 都会是（规模收缩） 。 ” 明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强告诉《每日经济新闻》采访人员 。

债务|“三道红线”令表外债务亦无所遁形，房企融资遭腰斩后将何去何从？
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图片来源：摄图网
融资规模持续收缩
时至今日 ， 没有哪家房企再会小看融资新规的威力 。 万科董事会主席郁亮发出的信号是 ， “三道红线”实施后的房地产已成普通行业 。 在这一阶段 ， 房企和制造业一样 ， 将不再依靠杠杆 ， 而是依靠全面竞争能力 ， 适应环境变化 ， 并继续进化出新物种 。
行业的逻辑是逐渐推进的 ， 但融资的变化是骤然而至的 。 正如郁亮所言 ， 这次的监管是穿透式的 ， 明股实债、表内表外全覆盖 ， 之前的财务技巧是没有任何作用的 ， 这对所有的开发商都是挑战 。
从监管层最近下发的要求房企提交的负债监测表来看 ， 房企的表外融资也将被纳入监管范围 。
据《每日经济新闻》采访人员获得的表格 ， 其中表三要求房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品等 ， 这部分通常是房企“财务操作”机动性较大的部分 ， 房企的表外负债因此将无所遁形 。

债务|“三道红线”令表外债务亦无所遁形，房企融资遭腰斩后将何去何从？
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2020年1-9月房企融资情况 数据来源：同策研究院
艾振强说 ， 一些房企账面上看起来负债率不是很高 ， 但是通过地产信托等方式在表外有大量负债 ， 这是个很大的风险 。 “所以有时候你会发现 ， 一家公司他的负债跟手里的资产比好像也没那么高 ， 但实际上他已经岌岌可危了 ， 就是表外还有一堆债务 。 ”
从数据面来看 ， 融资新规的效果已经在房企的融资规模上有较为明显的体现 。 无论是债券发行还是信托融资 ， 似乎都不灵了 。 据同策研究院的数据 ， 2020年9月 ， 40家房企债权融资金额393.19亿元 ， 占房企融资总量的97.78% ， 环比减少36.40%（8月债权融资总额618.19亿元） 。
据申万宏源固收研究最近的一份报告 ， 从发行规模上来看 ， 9月份房地产类信托规模由上月的770亿元下降至425亿元 ， 环比下降45%；投资在房地产类信托产品数量由407只下降至239只 。
而过往房企境内渠道被严控的情况下喜欢启用的美元债融资 ， 房企也不敢大肆使用了 。 据久期财经 ， 2020年9月 ， 地产板块的发行量有明显的下降 ， 9月当月 ， 地产离岸债规模为38.33亿美元 ， 环比下降了36.42% ， 同比下降近30% 。
“今年的确受了一些影响 。 一个是批文没有之前给的那么多了 ， 一个是今年疫情也有所耽误 。 最重要的是 ， 国内对房企融资的监管是很严格的 。 ” 中达证券研究院院长申思聪告诉《每日经济新闻》采访人员 。


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