连续巨亏3年，资本宠儿蛋壳公寓竟越混越差？
出品 l 观点财经作者 l 木森2015年成立的长租公寓品牌蛋壳公寓（DNK） ， 算是头部平台之一 。 只是跟同样属于业内头部平台的自如相比 ， 显得更缺钱 。而且在资本市场的表现 ， 也同样不够理想 。由于年年巨亏的财务状况 ， 蛋壳自今年1月份在美国上市以来 ， 股价持续暴跌 。 从上市日算起 ， 截止到10月16日（上周五）收盘 ， 股价已经从13.5美元跌到3.15美元 ， 跌幅超过76% 。
图片来源：万得股票而且近段时间 ， 蛋壳公寓也再度因资金问题陷入舆论风波 。被舆论炒上天的蛋壳公寓今年1月份 ， 有员工爆料 ， 蛋壳因资金链紧张拖欠员工工资 ， 甚至在疫情期间 ， 直接强行裁掉部分员工 。4月份 ， 蛋壳公寓则因侵犯图片知识产权在苹果商店短期下架 。6月 ， 蛋壳公寓披露一则人事变动公告：公司CEO高靖涉及调查 ， 董事会已任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO ， 该任命即刻生效 ， 一时引发市场对蛋壳经营风险的担忧 。7月 ， 成都大学生在蛋壳公寓租房后背负了上万元网贷 ， 直接引发市场对长租公寓租金贷问题的热议 。10月份前两天 ， 杭州蛋壳公寓据传公司财务跑路 ， 蛋壳官方后来回应是商业纠纷下 ， 供应商采用的过激手段 ， 公司实际经营一切正常 。但无风不起浪 ， 即便财务没有跑路 ， 蛋壳拖欠供应商货款也足以说明蛋壳现金流紧张 。之后 ， 蛋壳公寓北京总部据说也遭遇不少业主索要房租 。因为有业主反映蛋壳作为中介平台 ， 在今年2月份 ， 一边拖欠房东房租 ， 一边照常收取租客租金 。这一系列舆论事件 ， 也不禁让人疑惑 ， 作为长租公寓头部平台 ， 在一二线热门城市拥有众多房源 ， 且租金普遍高于行业平均水平的蛋壳 ， 竟也被上门讨债 ， 其现金流状况真的有那么糟糕吗？长租公寓的新逻辑规模越大 ， 亏的越多这个问题必须从蛋壳这类长租公寓的运营逻辑来看 。单说市场需求层面 ， 国内租房市场一直处于卖方市场 。租金定价基本上是房东说了算 ， 租户几乎没有发言权 ， 尤其是在北上广深等人口持续净流入的一二线城市 ， 租户更是毫无发言权 。不过 ， 尽管需求层面相当旺盛 ， 房东和房屋中介也掌握的房租定价权 ， 但国内高房价也在冲抵房屋租售比 。所谓租售比 ， 简单来讲就是你买下一套房把它租出去 ， 需要多长时间才能回本 。 因此 ， 租售比越高 ， 意味着出租回本速度越快 。根据国际通用法则 ， 目前比较合适的租售比是1:200或者1:300 ， 也就是出租一套房 ， 可以在200-300个月 ， 差不多17-25年内回本最好 。但目前国内房屋租售比 ， 却很难达到这个标准 。以高房价、高租金著称的北京为例 ， 即便是5-6环的房子 ， 目前均价在6万左右 ， 一套80平的小两居 ， 总价480万 ， 平均月租金在7000元左右 ， 需要686个月（约57年）才能回本 ， 主城区4环以内的回本周期更长 。这也意味着 ， 尽管国内租房市场火热 ， 但对房东而言 ， 尤其是背着房贷的新房东 ， 很难用租金冲抵购房成本 。 因此像蛋壳、自如这类二房东 ， 赚钱更难 。一方面 ， 需要在激烈竞争中从一房东手里通过高租金获取房源 。 因为相比单间房租售比 ， 房源数量对平台更重要 。 拥有足够多的房源 ， 资本的才能越滚越大 。二来 ， 为了增加租金收入的稳定性 ， 平台也需要控制租金来保证房源的高出租率 。 一旦租金太高导致出租率过低 ， 或者不足以覆盖平台的房源成本 ， 就很容易出现资金链断裂 。在这样两难的背景下 ， 各类长租公寓平台开始借助资本力量做大规模 。 除了外部融资补充现金流 ， 也开始借助金融机构提供租金贷来打造自己的资金池 。先以高价争抢房源 ， 重新装修之后再低价出租 。 价差之下 ， 长租公寓在房东及租客两边都获得了较强的议价能力 。不过 ， 只有接受季付或者年付租金的租客 ， 才能享受长租公寓的租金优惠 。有能力的租客可以一次性付清12个月房租 。 但大部分财力不足的租客 ， 就只能通过长租公寓的租金贷 ， 先贷款交清一年房租 ， 再按月给金融机构还贷 ， 目前蛋壳对接的金融机构主要是腾讯的微众银行 。这样一来 ， 长租公寓平台就能一次性拿到12个月的租金 ， 但给房东的钱仍是按月支付 。也就是说 ， 平台每出租一间房 ， 就能获得至少11个月的租金储备 ， 这笔钱则可以用来继续扩大规模 ， 然后滚般越做越大 ， 资金池规模也越来越大 。随着平台手里的资金越来越多 ， 加上监管层并没有对这笔资金做具体监管 ， 携款跑路的信用风险也就出现了 。 只是蛋壳、自如等规模较大的平台 ， 信用风险相对较小 。但房源成本高于出租收益的经营逻辑 ， 虽然有利于扩大规模 ， 却不利于可持续经营 ， 规模越大 ， 亏的越多 。另一方面 ， 一旦大量或部分房源出现空置 ， 没有达到平台的出租率要求 ， 平台就会面临资金链断裂的风险 。此前南京我乐公寓、杭州巢客长租公寓、杭州友客长租公寓等 ， 就被曝出因资金链断裂而跑路 ， 导致房东没有收到租金 ， 租客在租期内也被强行赶出 。
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