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新冠肺炎|移民负增长、房价连跌半年 澳大利亚楼市还撑得住吗？

一个以外来移民为主体的国家 ， 如果有一天新增移民突然骤减甚至出现负增长 ， 那么这个国家的经济和楼市会出现衰退吗？
10月初 ， 澳大利亚政府公布的联邦预算显示 ， 受新冠肺炎疫情等因素影响 ， 本财年（2020年7月1日~2021年6月30日）该国净移民人口料将出现自第二次世界大战以来的首次负增长 ， 移居海外的人数预计比移入多出7万多 。 这将导致澳大利亚人口年增长率从1.2%暴跌至0.2% ， 创近100多年以来的最低纪录 。
与人口增速的降幅相比 ， 澳大利亚的经济跌得更深 。
澳大利亚统计局15日公布的数据显示 ， 9月失业率从8月的6.8%升至6.9% ， 比去年同期高1.7个百分点；而此前的数据显示 ， 该国一季度国内生产总值（GDP）环比下降0.3% ， 第二季度GDP环比下降7% ， 已陷入近30年以来的首次技术性衰退 。
同步下跌的还有房价 ， 房地产研究机构CoreLogic公司9月底公布的数据显示 ， 今年澳大利亚的房价已连续下滑五个月 ， 7、8、9月分别环比下跌0.6%、0.4%和0.1% 。
悉尼苏富比国际房地产董事总经理帕利尔（Michael Pallier）在接受第一财经采访人员采访时表示 ， 疫情给旅游业、酒店业等服务行业带来的负面影响的确很大 ， 失业率上升不可避免 ， 但科技行业与采矿业几乎未受其影响 ， 反而成了热钱流动的受益者 。
帕利尔称：“我对澳大利亚楼市的前景依然保持乐观 ， 当前的利率是如此之低 ， 只要政府再次放开移民和旅行政策 ， 市场需求将快速增加 ， 而价格则会重新上涨 。 ”
新冠肺炎|移民负增长、房价连跌半年 澳大利亚楼市还撑得住吗？
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没有移民 ， 房价还能撑得住吗？
两年前 ， 在上海某海外房产展会上 ， 一位澳大利亚置业顾问在谈到支撑当地房价的重要因素时 ， 他的PPT上只写了六个字“移民！移民！移民！” 。
他说得没错 ， 一个人口净流入的市场——尤其是年轻、富裕的人口持续流入 ， 对住宅市场无疑是重大的利好因素 。
据澳大利亚统计局数据 ， 2008年~2018年 ， 该国人口增加了约400万 ， 其中移民的流入为澳大利亚贡献了62%的人口增长 。
但那位置业顾问显然没有预料到2020年移民突然骤减的“黑天鹅”场景 。 据澳大利亚政府最新估计 ， 本财年移民将会净流出约7万人 ， 而以往每年平均净流入约为24万人 ， 这意味着 ， 今年移民总计将减少约31万 ， 而澳大利亚当前总人口也不过2500多万 。
麦克林德尔（McCrindle）研究中心的创始人兼负责人麦克林德尔（Mark McCrindle）表示 ， 人口净增长是推动澳大利亚经济上涨的重要因素 ， 约占每年GDP增速的1个百分点之多 。 根据他的最新模型预测 ， 即使在最乐观情况下——疫苗快速、有效地抑制了全球疫情 ， 到2031年 ， 该国人口增至2960万 ， 也比新冠肺炎疫情暴发前统计局预测的少了74万人；而如果是最糟糕的前景 ， 即疫情长期持续 ， 那么10年后澳大利亚人口只能增至2860万 ， 比此前统计局估算的少了170万 。
麦克林德尔认为 ， 无论最后发生哪种情况 ， 政府都应该为移民减少带来的“重大影响”做好准备 。
安保资本（AMP Capital）首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示 ， 人口增速的降幅非常明显 ， 新生婴儿人数根本无法弥补由此造成的缺口 ， 由此造成的后果非常明显：GDP下降、中产阶级岗位流失、房地产市场遭遇打击 。
奥利弗说道：“住宅部门受到的影响最大 ， 以往由于大量移民涌入 ， 我们每年大约需要17.5万套新住宅来满足市场需求 ， 但今年随着移民流失 ， 可能仅仅需要75000套 。 移民有助于楼市繁荣 ， 悉尼和墨尔本近几十年来受益尤为明显 。 ”
惠誉国际信用评级分析师麦卡锡也认为 ， 澳大利亚的房价面临下行压力 ， 支持性因素不足以抵消“净移民人数变化带来的影响” 。 他表示 ， 疫情暴发前 ， 移民人口增速就已放缓 ， 而为了防疫实施跨国旅行管控措施以来 ， 移民更是急剧减少 。


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