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物业|物业股被浇了一瓢冷水

一直高歌猛涨的物业股遭遇了破发 。
10月22日 ， 第一服务上市破发 ， 当日收盘报1.76港元 ， 较发行价2.4港元跌去26.67% ， 总市值17.60亿港元 。 次日收盘 ， 第一服务报收1.70港元 ， 跌幅3.41% 。
物业股上市潮仍在持续 ， 但势头似乎已经有了些微妙变化 。 公开资料显示 ， 合景悠活、世茂服务均已通过聆讯 ， 将于10月30日登陆港交所 ， 恒大、华润、融创等龙头房企的物业分拆业务正等待上市 。
少见的转板上市 少见的首日破发
第一服务成立于2020年1月20日 ， 但其并不是资本市场新军 。
第一服务的主要资产来自当代置业旗下的两家“第一”系公司 ， 是新三板市场极少见的转板合并上市企业 。 2019年12月 ， 第一物业和第一人居从新三板摘牌；2020年2月 ， 第一物业收购第一人居72.1%股权 ， 两家公司合二为一 。
此前的10月21日 ， 第一服务公布最终发售定价2.40港元 ， 接近此前预设的2.46港元上限 。 香港公开发售方面 ， 合共获得约66.69倍认购；国际公开发售方面 ， 合共获得约6.25倍认购 。
或正因此 ， 张鹏对首日破发并无太多担忧 ， 其在朋友圈发布了感谢宣言 ， 除了感谢张雷 ， 还列举了长长的保荐机构及投资机构等名单 ， “公司坚持长期主义 ， 而且积极向好！”
目前 ， 第一服务的主要控股股东包括张雷、张鹏、世家集团、雪松集团、皓峰投资 ， 世家集团、雪松集团由张雷全资拥有 ， 皓峰投资由张鹏全资拥有 。 张雷共持有第一服务52.7%股权 ， 张鹏持有22.8%股权 。
张雷与张鹏为一致行动人 ， 合计持有第一服务75.5%股权 。
第一服务背靠当代置业 ， 本身规模不大 ， 其业绩大部分来自于此 。
招股书说明显示 ， 截至2020年5月22日 ， 第一服务交付管理的总建筑面积为1500万平方米 。 其中 ， 当代置业集团开发的总建筑面积990万平方米、第三方开发商开发的总建筑面积510万平方米 ， 占比分别为66%、34% 。
在管面积方面 ， 截至2017年末 ， 第一服务在管建筑面积为731.8万平方米 ， 2018年为1062.6万平方米；2019年 ， 第一服务业务版图扩展至中国19个省市49个城市 ， 在管建筑面积达到1354.3万平方米 ， 三年复合增长率为36% 。
2017～2019年 ， 当代置业所开发物业的在管建筑面积分别为630万平方米、750万平方米、940万平方米 ， 分别占同期物业管理服务收益总额的95.2%、85.8%、79.4% 。
不过 ， 第一服务还是在尽力摆脱对于母公司的依赖 。 招股说明书显示 ， 其第三方开发商开发项目应占的在管建筑面积由2017年的100万平方米增至2019年的420万平方米 ， 复合增长率约105.2%；第三方开发商获得的合约建筑面积由2017年的2.9百万平方米增加至2019年的10.8百万平方米 ， 复合年增长率为91.2% 。
物业风口还在吗？
2019年末 ， 物业企业上市热潮掀起 ， 受到了资本市场的追捧 ， 鑫苑服务、建业新生活、金融街(000402,股吧)物业等一系列开发商分拆物业纷纷上市 ， 很多企业的市盈率达到了40～50倍 ， 最高的招商积余市盈率曾一度超过130倍 。
截至2020年三季度末 ， 上市物业企业已达30家 ， 今年已有6家物业公司成功上市 ， 另有14家企业排队等待中 。
富途证券指出 ， 港股物业板块近期出现了整体大幅回调的现象 ， 多数物业股出现了20%~30%的回调 。
在分析原因时 ， 其指出 ， 物业股IPO定价愈发激进 ， 甚至部分物业新股的发行市盈率要远超已上市的可比公司的估值 ， 因而上市后不久 ， 遭遇大跌 ， 也是完全正常 ， 毕竟在一个同质化的行业 ， 且在公司整体实力相近的情况下 ， 可比公司之间的估值不会相差太大 。
中指院物业事业部副总经理牛晓娟表示：“2020年以来 ， 受疫情影响 ， 金融行业低迷 ， 整个物业服务企业的表现成为资本市场一道亮丽风景线 。 ”


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