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核心区|机构曾出价32亿的上海核心区大楼“骨折价”起拍，为何5万人围观却无人报名？

 
10月26日上午 ， 备受关注的上海明天广场7~32层房产正式在淘宝网阿里拍卖网络平台拍卖 。
位于上海核心区域人民广场商圈的上海明天广场 ， 此次共拍卖246套房屋 ， 起拍价25.7144亿元 ， 折合单价6.9万元/平方米 。
实际上 ， 上海明天广场的喊价曾一度高达32亿元 。 2005年就有消息称 ， 摩根士丹利拟开价32亿元收购上海明天广场7~32层房产 ， 但最终因为业主方单方面宣布停止出售 ， 双方未进入实质性谈判 。
而那一次“犹豫”也让上海明天广场错失良机 。 在此后几年 ， 该项目多次遭转手 ， 2006年被转到上海国资委旗下的上海盛融投资手中 。 2010年底 ， 该项目第7~32层房产挂牌拍卖 ， 但最终未能成交 。
直到26日的这一次挂牌再卖 ， 明天广场不仅没有享受到上海物业大升值的行情 ， 其市场价更是相较15年前“缩水”超5亿元 。
不过 ， 有业内人士告诉镁编 ， 上海很少有这么大宗交易的不动产 ， 上海明天广场此次在网络平台拍卖 ， 不排除借机炒作的嫌疑 。
核心区|机构曾出价32亿的上海核心区大楼“骨折价”起拍，为何5万人围观却无人报名？
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阿里法拍截图
5万多人围观
自26日上午10点在阿里拍卖开始竞拍 ， 上海明天广场就一直处于“0人报名”状态 。 截至发稿时 ， 此次网拍已有超过5万人围观 ， 但仍无人报名 。 如果在接下来的16个小时里仍无人出价 ， 该项目将流拍 。
26日上午 ， 镁编在上海明天广场现场看到 ， 该项目处于正常运行中 。 镁编来到大厦物业处询问被拍卖楼层情况 ， 现场工作人员表示 ， 目前7~32层绝大部分处于空置状态 ， 只有四五家租客 ， 其中包括一家证券公司 。 当镁编想乘坐电梯上楼进一步打探拍卖楼层情况时 ， 被大楼保安婉拒 。
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上海明天广场大堂?图片来源：镁编?摄
第一太平戴维斯相关人士告诉镁编 ， 目前上海市场特别稀缺的高楼 ， 整栋能够卖9万~10万元/平方米 。 上海明天广场虽然不是稀缺高楼 ， 但也是核心商圈物业 ， 以不足7万元/平方米的价格转手 ， 确实有较大折价 。
上述人士进一步表示 ， 如果本次上海明天广场流拍也算意料之中 ， 因为不是整栋拍卖 ， 虽然是连续楼层 ， 但对市场吸引力不大 。 同时 ， 该项目本来是用作酒店式公寓 ， 本身改造成本很高 。 目前上海长租公寓市场主要是针对高端老外客群 ， 但由于受疫情影响 ， 如果价格够低 ， 可能还有潜在买家 。
58安居客房产研究院分院院长张波表示 ， 如果上海明天广场项目流拍 ， 还有一个至关重要的因素 ， 这两年上海甲级办公楼的租金其实是处于下滑阶段 ， 不过传统CBD的写字楼租金降价幅度并不小 ， 对于写字楼本身估价有影响的同时 ， 也会影响到其拍卖热度 。 另外 ， 在今年疫情影响下 ， 虽然国内经济恢复速度较快 ， 但对于办公场所的需求量已有所减少 。 换言之 ， 今年可能并不是最好的商办类大宗资产的出手时机 。
来自第一太平戴维斯的数据显示 ， 2020年前三季度 ， 上海楼市大宗成交市场合计完成交易金额438亿元 ， 同比下降50% 。
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上海明天广场现场?图片来源：镁编?摄
或有炒作之嫌
公开资料显示 ， 上海明天广场坐落于上海市黄浦区黄陂北路309号 ， 占地面积11296平方米 ， 由浦发银行(600000,股吧)旗下的大型国有独资综合性投资公司上海安联打造 ， 于2003年竣工 ， 总建筑面积129528.52平方米 ， 共60层 ， 高度282米 。
据了解 ， 此次拍卖的标的上海明天广场7~32层初期房屋类型为246套酒店式公寓 ， 房屋建筑面积合计36513.64平方米 。 2003年 ， 华信国际旗下上海盛懿投资中心(有限合伙)通过公开拍卖取得上述246套房产 ， 登记房屋类型为办公楼 ， 房屋用途为办公 ， 并将7~32层(不含23层避难层)改造为办公场所 。


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