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南沙|这个只会种房子的自贸区，最终会不会崩盘？( 二 )


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南沙|这个只会种房子的自贸区，最终会不会崩盘？
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周边的一片空地还处于待开发状态
比起庆盛高铁枢纽尚未直接落地的产业 ， 黄阁板块起码有一点已经落地 ， 汽车制造基地 。
按照黄阁本身的规划是要重点培育人工智能、新能源汽车研发与制造等战略性新兴产业 。
重点引进的广汽丰田已经形成规模 ， 2018年 ， 汽车制造业产值首次突破千亿元 ， 实现工业产值1031亿元 ， 同比增长27.87% ， 成为全区首个产值超千亿元的先进制造业产业集群 。
面上的规划和取得的成绩都是非常牛逼的 ， 但一定要区别智造和制造 ， 纯粹是汽车改装、组装和销售 ， 还是科研研发的总部 ， 两者差别很大 ， 含金量差别也非常大 。
在汽车城考察中 ， 我们看到更多的还是汽车销售4s店、按照销售的介绍 ， 广汽丰田的汽车城基本也是做组装和配件 。
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这种产业很明显无法支撑一个片区的房价 ， 目前黄阁板块最大的一个项目南沙保利城 ， 均价不过2万出头 ， 而且周边配套匮乏 ， 只有小区内部的配套 ， 外围一片荒凉 。
北部组团是有规划 ， 但含金量不足 ， 不管是高铁站枢纽还是汽车产业 ， 现在都无法撑得起“自贸区”的头衔 。
南沙|这个只会种房子的自贸区，最终会不会崩盘？
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往南走是南沙的中部组团 ， 也是最有故事可讲的片区 。
区府板块是南沙目前配套最成熟的板块 ， 南沙现在大型商业万达广场就在此 ， 还有一条地铁4号线经过 ， 南沙的一条进港大道更是见证了南沙风雨发展的15年 ， 这里就是买了就能住 ， 居住氛围非常醇熟 。
但李老师说过 ， 从投资角度 ， 越成熟的区域 ， 越没有投资暴击的空间 。
而且区府还有一个最明显的一个问题：房子太多了！
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单单一个越秀地产 ， 在区府拿下的项目就有11个 ， 周边还有星河、万科、中铁、龙光等知名开发商 ， 项目多 ， 未来推盘量大 ， 出手的时候竞争就大 ， 而且老城区就是主打政务居住区 ， 没什么大的概念可炒 。
目前区府的新房价格在2.8-3.2万不等 ， 但二手房不过2-2.8万 ， 新房还要去库存 ， 二手房价格又低 ， 只有在南沙上班的自住的刚需可以考虑 。
投资的话可以考虑靠近灵山岛尖的区域 ， 蕉门河口片区也有一小部分属于明珠湾起步区 ， 一条凤凰一桥直接连接明珠湾 ， 未来可以承接明珠湾的外溢 ， 而且当下存在价差 ， 这一小部分还是有投资价值的（如下图） 。
南沙|这个只会种房子的自贸区，最终会不会崩盘？
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继续往南走就是明珠湾板块 ， 这是整个南沙定位最高的板块 ， 主打产业是金融 ， 可以说未来南沙一切繁华尽在此处 。
明珠湾板块重点关注灵山岛尖 ， 以凤凰大道作为分界线 ， 西部主打居住区 ， 东部纯粹的商务区 。
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目前越秀国际金融中心、中交建总部、星河总部、广州商品清算中心等众多企业和金融机构已经签约 ， 现在就是等待企业总部搬至此办公 。
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和其他板块不同 ， 灵山岛尖整体非常纯粹 ， 没有密集的农民房 ， 一整片土地都是平整规划的 ， 而且整个灵山岛都是配套先行 ， 围绕着整条滨海带打造了休闲观光区和跑道 ， 考察时走去江边 ， 一阵微风吹来 ， 能舒缓一天的疲惫 。


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