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负债|控负债VS保增长 “踩线”房企的纠结与取舍

 
【负债|控负债VS保增长“踩线”房企的纠结与取舍】



负债|控负债VS保增长 “踩线”房企的纠结与取舍
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中房报采访人员 曾冬梅丨广州报道
自8月底地产业内传出“三条红线”融资监管的消息至今 ， 虽然只有短短2个月的时间 ， 但地产行业的竞争态势已经发生了微妙变化 。 10月26日 ， 广州一幅一线临江宅地进行公开竞拍 ， 最终保利发展以46.9亿元的价格摘得 。 3天前 ， 广州的另一幅稀缺宅地则为中海地产所竞得 。 这两家央企均为“三条红线”中的绿档房企 ， 即一条红线都没有触及 。
但放大到整个行业来看的话 ， 不受“三条红线”影响的企业毕竟是少数 。 根据10月19日国家统计局披露的数据 ， 9月份 ， 房地产行业的新开工、土地购置均出现明显放缓态势 。 这被认为是“三条红线”影响的体现之一 。
监管的力度还在进一步加大 ， 10月14日 ， 央行金融市场司副司长彭立峰再一次强调 ， 下一步将稳步扩大融资管理规则的适用范围 。
信号已经很清晰 ， 这意味着 ， 除了首批试点的12家房企 ， 未来会有更多的开发商被套上融资“紧箍咒” 。 降负债压力最大的无疑是“三条红线”都踩中的企业 ， 按照国泰君安的统计 ， 截至2020年6月末 ， “三条红线”均超标的“红色档”企业有22家 。
据中国房地产报采访人员了解 ， 这22家房企中 ， 除了中国恒大、富力地产已有较大动作外 ， 其他企业也有了充分的思想准备 ， 并采取了一系列措施 ， 积极应对 。 “不管在不在试点内 ， ‘三条红线’的监管应该都是要全面铺开的 ， 所以每个企业内部都有个警戒线以及指标要求 ， 比如说今年要调整哪一条线 ， 降负债和保增长之间怎么平衡、取舍等 。 ”某“红色档”千亿上市房企的内部人士表示 。 另一家房企则透露 ， 该公司已做好一定准备 ， 计划加快周转和回款对冲融资规模缩减的影响 ， 同时更多的利用项目股权融资 ， 在降低负债水平的同时 ， 确保增长所需资金 。
9月底的时候 ， 蓝光发展(600466,股吧)总裁迟峰也被投资者问及了这个问题 ， 他很干脆的给出了今年的降负债目标 ， 声称2020年公司将匹配发展需求及积极运用经营杠杆、权益杠杆 ， 合理控制扣预后的资产负债率不超过70% ， 净负债率不超过100% ， 未来财务杠杆将较半年度相比稳中有降 。
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“三条红线”影响显现
10月19日 ， 国家统计局公布了2020年1月-9月国民经济运行情况以及房地产行业数据 。 数据显示 ， 1月-9月房屋新开工面积160090万平方米 ， 下降3.4% ， 其中 ， 9月房屋新开工面积为20173万平方米 ， 同比下降1.95% 。 自7月起 ， 房屋新开工面积同比增速便逐月下降 ， 至9月已由正转负 ， 相比7月同比增速已经下降13个百分点 。
土地购置端的下行趋势也很明显 ， 1月-9月 ， 房地产开发企业土地购置面积15011万平方米 ， 同比下降2.9% ， 降幅比1月-8月扩大0.5个百分点 ， 相较7月即将转增的跌幅已然扩大2个百分点 。
克而瑞表示 ， 随着金融监管力度的持续收紧 ， 三季度企业投资金额显著下滑 ， 尤其是9月份 ， 销售TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌 ， 单月投资金额较二季度均值下降42% 。
这应该是在监管部门预期中的市场变化 。 在行业数据公布前5天 ， 央行金融市场司副司长彭立峰已经在第三季度金融统计数据新闻发布会上表示 ， 从整体上看 ， 目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳 ， 社会反响积极正面 。 他强调 ， 融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容 ， 也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分 。 建立这个制度的目的 ， 在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度 ， 促进房地产企业形成稳定的金融政策预期 ， 合理安排自身的经营活动和融资行为 ， 同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为 ， 增强房地产企业自身的抗风险能力 。


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