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负债|控负债VS保增长 “踩线”房企的纠结与取舍( 二 )


而从中国恒大、富力地产等企业近两个月已连续采取多种降负债措施的表现来看 ， “三条红线”的监管效果还是很突出的 。 也因此 ， 彭立峰重申 ， 下一步将会同住建部和其他相关部门 ， 跟踪评估执行效果 ， 不断完善规则 ， 稳步扩大适用范围 。
根据国泰君安的统计 ， 截至2020年6月末 ， “三条红线”均超标的“红色档”企业有22家 。 分别是：中国恒大、绿地集团、中南建设(000961,股吧)、金科股份(000656,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、富力地产、荣盛发展(002146,股吧)、铁建房地产、蓝光发展、首开股份(600376,股吧)、华发股份(600325,股吧)、泰禾集团(000732,股吧)、电建地产、金融街(000402,股吧)、光明地产(600708,股吧)、协信远创、华远地产(600743,股吧)、珠江投资、新湖中宝(600208,股吧)、广宇发展(000537,股吧)、住总地产、天房发展(600322,股吧) 。
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踩线房企：已有准备 看一步走一步
按照此前的业内消息 ， “三条红线”试点实施的房企有12家 ， 他们需要在每月15日前提交监管部门下发的监测表 ， 其中涵盖主要经营和财务指标 ， 表内融资及表外负债情况等 ， 几乎堵住了所有隐藏真实负债的通道 。
权益口径的购地金额是每月需要上报的数据之一 ， 从中可以窥见踩线房企应对“三条红线”监管的策略差异 。
蓝光发展上半年花了320亿元拿地 ， 月均购地金额超过50亿元 ， 而9月份仅新增了3个项目 ， 权益土地款5.54亿元 。 该公司相关人士表示 ， 公司尚未收到“三条红线”的相关监管通知 ， 目前还是按既定的策略走 ， 但会谨慎一些 ， 9月份拿地应该也是有所控制 ， 在现阶段的控负债要求和未来的增长预期方面 ， 需要适当平衡 。
这跟蓝光发展首席财务官欧俊明在9月底的表态相符 。 他当时表示 ， 地产行业惯例为上半年拿地较多 ， 下半年随着拿地节奏的控制 ， 及延缓的购房需求在下半年的释放 ， 公司的销售回款会逐渐提升 ， 全年有息负债将会控制在合理范围 。
中南建设前三季度新增了计容建面超过1000万平方米的土地储备 ， 拿地金额突破500亿元 ， 同比增长22.6% 。 有机构发现 ， 受房地产金融监管趋严影响 ， 该公司第三季度的单季拿地销售面积比较上半年下降了35.4个百分点 ， 强度有所降低 。 但在“三条红线”执行时间表尚未公布前 ， 这家房企其实并不希望以牺牲增长换取负债率的降低 。 在中南建设的内部员工看来 ， 公司还是希望能保持稳定的增长 ， 土地肯定还要继续拿 。 “虽然之前净负债率的绝对值比较高 ， 但这几年已经下降了不少 ， 拿地的空间还是有的 ， 降负债可以通过加速周转等其他方式实现 。 ”
有着类似心态的“红色档”房企不在少数 。 华夏幸福对投资者表示 ， 公司暂未接到相关要求 ， 但是公司控负债、改善现金流、促回款的举措上已有些许成效 。 改善现金流上 ， 在公司加大资源储备投资特别是对商业地产及相关业务的土地投资 ， 以及土地支付金额较去年同期增加27亿元的情况下 ， 上半年经营活动现金流量净额较去年同期仍然取得一定程度的改善 。 促回款上 ， 上半年公司销售回款率由去年同期的61.5%上升到72.5% 。 这是华夏幸福继续扩充土地储备的底气 ， 上半年 ， 该公司的土地投资金额仅为241.5亿元 ， 为了进一步加大纳储的力度 ， 第三季度安排的购地预算达260亿元 。
金科股份上半年拿地很积极 ， 购地金额同比增长了接近3成 。 该公司近日透露 ， 已针对性的制定相关预案 ， 合理的经营策略和调整融资方案 。 具体而言 ， 未来将主要聚焦于控制融资成本和提升融资效率 ， 持续控制有息负债 。 同时 ， 从融资品种和融资期限方面进行长期规划 ， 在合作金融伙伴扩展和内部融资的标准化、信息化建设方面进一步加强精细化管理 。 可以看到 ， 这三方面的举措 ， 并未包含缩减土地投资规模 。


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