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疫情|房地产市场多重分化隐现“灰犀牛”( 三 )


疫情之下城市住宅用地成交表现出明显的分化特点：2020年第一季度一线城市住宅用地成交97.42万平方米 ， 占总成交面积的4.84%；但成交总价达到739.05亿元 ， 占总成交价款的25.20% 。 二线城市以46.39%的成交面积贡献了44.23%的总成交价；但若仅统计长三角、珠三角、京津冀的二线城市 ， 则这些都市圈范围内的二线城市以11.03%的成交面积贡献了25.91%的总成交价 。 三线城市住宅用地成交981.99万平方米 ， 占总成交面积的48.77%；但成交总价达到896.24亿元 ， 占总成交价款的30.56% 。
城市土地市场的分化 ， 与资源向头部房企集中有较强相关性 。 一线和二线热点城市的住宅用地总价高 ， 往往只有实力强的开发商才能竞拍成功 ， 甚至某些情况下需要联合竞拍才能获得 。 2020年一季度共有49家房企成功拍得住宅用地 ， 前10家房企的土地成交总价达到1687.68亿元 ， 占总成交款的57.55% 。 从这10家房企所竞拍土地的城市分布来看 ， 除了招商蛇口(001979,股吧)和碧桂园在一二线城市的份额较低外 ， 其他8家房企在一、二线城市住宅用地市场的平均份额达到75.68% 。
疫情|房地产市场多重分化隐现“灰犀牛”
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疯狂的深圳楼市
新冠疫情导致中国经济出现负增长甚至出现滞胀现象 ， 但这丝毫没有影响深圳楼市的“热情” 。 在2月下旬疫情稍稍缓解后深圳房价出现跳涨 。
根据国家金融与发展实验室的统计 ， 2020年一季度 ， 一线城市的租金资本化率有轻微上升 ， 其主要原因是租金下跌 ， 房价相对平稳；但相对于其他一线城市 ， 深圳的租金资本化率有明显的拉升 ， 从2019年12月的70.02年上升至2020年3月的79.77年 。 根据中原地产的统计 ， 2020年一季度深圳租金累计下跌1.25% ， 在一线城市下跌幅度第二 ， 由此可见房价上升的幅度更为显著 。
深圳房价的上涨现象与整个经济、金融形势的大背景形成一个悖论 。 深圳经济形势方面 ， 2020年1-2月 ， 深圳规模以上工业增加值下降18.5%（下降幅度超过全国同期13.5%） ， 出口降幅24.6%（下降幅度超过全国同期17.2%）；与生产性服务业密切相关的写字楼空置率由2019年年末的30%上升至2019年2月的40% 。
从基本面来看深圳房价都不应该跳涨 ， 深圳的房价似乎成了中国房价硬泡沫中的硬核 。
我们认为深圳这一轮房价上涨的真正原因包括：
第一 ， 高净值人群的推动 。 如上所述 ， 疫情之下 ， 金融资产300万元以上或年收入100万元以上财富增幅最大 。 对于中国的高净值人群而言房子是亘古不变的投资信仰 。 从招商太子湾这一个案来看 ， 2000万元起步价首付也不是一般人说拿就拿得出的 。
第二 ， 中产阶级的羊群效应行为 ， 也即所谓的散户跟进入场 。 对于中产阶级而言 ， 上千万的购房门槛太高 ， 万科星城这一标的具有代表性 ， 主力户型是28平米和56平米的小户型公寓 ， 投资门槛只有100万元左右 。 3月16日万科星城成交288套 ， 占3月深圳商品房总成交的约十分之一 ， 具有一定代表性 。 实际上深圳这一轮的房价上涨与2015年的上涨非常相似：2015年5月至6月 ， 深圳房价首先快速上涨的区域是南山的中央别墅区、深圳湾滨海以及盐田的大梅沙等富人区 ， 资金主要来自于创业板的逃顶资金；而2015年11月至12月 ， 深圳房价的上涨主要集中于宝安和龙岗区 ， 且以小户型为主 ， 具有中产阶级投资性买入的典型特征 。 这次上涨与上次的不同之处主要表现在大户和散户同时入场 。
第三 ， 信贷资金的支持 。 政策性贴息贷款与房产抵押贷款的套利空间使得加杠杆炒作房地产成为可能 。 尽管人民银行深圳中心支行的检查结果显示 ， 并未发现房产抵押经营贷违规流入房地产市场的情况；但实际上监管这类行为很难 。 利弗莫尔在《股票作手回忆录》中提出了著名理论：“价格沿阻力最小的路线运动” ， 无论是资金还是房价自然也符合这一定律 。 我们估算了深圳市的新增住房贷款价值比 ， 数据显示2020年1月至3月该数值由64.3%上升至78.9% ， 充分说明了杠杆资金对房价的推动 。 这一轮的深圳房价上涨与2015年的上涨都存在杠杆的推动；不同之处是 ， 上一轮的信贷资金大约滞后房价上涨一个月 ， 这一轮的上涨房价与信贷资金几乎同时上升 。


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