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疫情|房地产市场多重分化隐现“灰犀牛”( 二 )


销售额的情况更能说明这种分化和头部聚集效应 。 2020年第一季度 ， 前100家房企销售合计1.68万亿元 ， 同比下降19.5% 。 然而从分组情况来看 ， 1000亿元以上房企的平均销售额非但没有下降 ， 甚至同比还上升了4.92%；500亿-1000亿元分组和100亿-500亿元分组的平均销售额同比分别下降18.29%和11.34%；50亿-100亿元分组的平均销售额上升4.00% ， 其原因是从上一分组落入的企业更多接近上限值；50亿元以下分组的平均销售额下降21.70% ， 这是由于2019年一季度50亿元以下房企只有1家（即方直集团 ， 销售额为49.8亿元） ， 但2020年落入50亿元以下分组有30家房企 ， 自然拉低了平均值 。
行业销售向头部房企集聚的原因包括三个方面：
第一 ， 从销售投入看 ， 线上销售模式需要前期一定的科技投入 ， 包括企业流程的梳理和再造 ， 信息化和数字化建设等 ， 这些投入只有头部企业且具有科技转型意识才能做到 。 如万科在2017年通过内部的“沃土计划”推出“在线家”“分享家”“e选房”等客户端应用 ， 在疫情中发挥了较好作用 。
第二 ， 从财务实力看 ， 疫情之下房企普遍面临流动性危机 ， 若要加大营销投入（如通过流量明星带货）将进一步加剧资金紧张局面 。 2020年1月末 ， 五部委联合下发了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》后 ， 房地产行业债券融资明显好转 ， 2月份地产债发行351.33亿元 ， 远超上年同期195.42亿元；3月份地产债发行1118.61亿元 ， 远超上年同期686.76亿元 。 然而 ， 房企融资纾困过程中 ， 受益最大的还是头部企业 ， 2020年一季度债券融资前三名分别是恒大、融创和碧桂园 。
第三 ， 从客户端来看 ， 疫情加剧了居民财富和收入的分化 ， 客户群体的分化也加剧了房企销售的分化 。 西南财经大学发布的《疫情下中国家庭的财富变动趋势》显示 ， 金融资产或年收入5万元以下分组报告财富减少很多 ， 金融资产或年收入10万元以上家庭 ， 其财富整体是增值的 ， 金融资产300万元以上或年收入100万元以上财富增幅最大 。 由于购房具有一定的门槛效应 ， 进入门槛的人群在财富提升后会选择品质和品牌更好的住宅 ， 显然资源会进一步向头部房企倾斜 。
一二线和三线土地市场进一步分化
新冠疫情期间住宅用地市场经历了先下跌后快速反弹的走势 。 土地供给方面 ， 一季度三个月住宅用地供给面积分别为1712.88万平方米、950.25万平方米、3299.74万平方米 ， 同比增速分别为-0.4%、-26.64%和47.5% 。 土地成交方面 ， 绝对量的走势与土地供给一致 ， 一季度三个月住宅用地成交面积分别为1630.46万平方米、1057.07万平方米、1490.31万平方米 ， 同比增速分别为-26.84%、-15.4%和-2.95% 。 2月份住宅用地成交大于供给 ， 主要原因是一些开发商在获得债券融资后加强了优质土地的竞拍；3月份住宅用地成交小于供给 ， 主要原因是三线城市供给加大 ， 但开发商竞拍意愿不强 。
疫情|房地产市场多重分化隐现“灰犀牛”
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住宅用地楼面价方面 ， 其走势与供应量完全相反 ， 一季度三个月住宅用地楼面价分别为5514元/m2、5878元/m2、4887元/m2 。
2月份楼面价上涨的原因是 ， 一线城市中北京和上海加大优质土地供应量 ， 以北京为例 ， 2宗位于海淀区的大宗宅地成交楼面价都在4.5万元/平方米之上 ， 抬升了一线城市整体地价；3月份楼面价下跌的原因是 ， 一线城市成交下滑 ， 杭州、苏州等地价较高的城市尽管恢复了土地出让 ， 但相对权重较小 。 从溢价率来看 ， 一季度一改2019年的颓势 ， 一季度三个月住宅用地溢价率分别为11.57%、15%、16.27% 。 2月份溢价率上涨归因于一线城市 ， 海淀区2宗大体量高价地块成交溢价率均为26% ， 推动整体溢价率回升；3月份溢价率上升主要归因于二线城市的苏州、宁波、杭州、合肥 ， 三线城市的无锡、东莞、常州、佛山3月也成交了多宗溢价率地块 。 疫情之下土地溢价率逆势回升 ， 背后原因是区域结构性上升 ， 这也说明开发商对后疫情时代的布局重点是核心城市以及都市圈 。


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