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智通财经APP|扩规模稳增长，金辉控股蓄势待发释放长期投资价值( 二 )


土储优质充裕 ， 财务稳健优化
近年来 ， 金辉整体拿地态度比较积极 ， 年初至今 ， 公司的拿地力度继续稳中有进 ， 均衡布局 。 从土储分布区域来看 ， 目前公司已进驻的地区包括北京、上海、杭州、苏州、重庆、西安、福州、成都等31座重点城市 ， 优质的土地储备也为长期发展打下了坚实的基础 。
金辉控股招股书显示 ， 截至今年7月31日 ， 公司总土地储备为2908.2万平方米 ， 其中住宅物业2563.09万平方米 ， 非住宅物业345.08万平方米 。 充裕的土储之中 ， 二线城市和核心三线城市占比高达93% 。
就公司发展规划而言 ， 金辉主要策略性专注于发展省会二线城市及周边为布局核心 ， 不仅有效规避了地价高企但优质地块供应趋近于存量天花板的一线城市“锋芒” ， 同时受益于二线城市持续提升的城市化速度 ， 不断获得新的增量及长远发展的全新动能 。
从营运方面来看 ， 得益于以标准化的开发流程和强大的执行能力为基础的快速资产周转 ， 金辉控股的营运能力持续增强 。 这反映出金辉控股存货去化压力重要指标“存货/平均预收账款”由2018年的2.18下降至2019年的1.93 ， 2020年前4月降至1.77 ， 反映其存货去化压力在不断减小 。 此外 ， 2019年公司预收账款周转率也同比增长了10.42% ， 销售回款持续提速 ， 同步保持进项资金的稳定充裕 。
随着年初至今公共卫生事件扰动因素的消散 ， 房屋成交状况整体向好趋势不变 ， 下半年以来公司开工推盘略有提速 ， 合约销售增长态势明确 ， 足以见得金辉控股选择在此时上市前景十分明朗 。
值得注意的是 ， 在销售和土储扩张齐头并进之际 ， 金辉同样也十分重视财务结构的不断优化 。 一般来说 ， 对负债端和融资成本的管控是降本增效不可或缺的环节 ， 这涉及到金辉控股财务状况的稳健 。
智通财经APP观测到 ， 近年以来 ， 金辉的债务结构正在持续改善 。 截至2020年4月30日 ， 公司的资产负债率(按总负债减合约负债除以总资产减合约负债计算)为77.1% ， 较往年有所改善 ， 负债结构中长期债务占比提高 ， 财务结构日趋健康 。
另一方面 ， 此次赴港上市也体现了公司在拓宽多元融资渠道方面的动作 ， 稳健的财务和经营情况也获得了国际评级机构的认可 。 良好的公司信誉及高速成长的公司发展状况 ， 是金辉在债券市场融资成本持续降低的保障 ， 这也让金辉持续获得评级机构的肯定并上调评级 。 标普对金辉评级持续稳定 ， 为“B”评级 ， 展望“正面” 。 10月14日 ， 惠誉上调金辉评级 ， 评级结果为“B”评级 ， 展望由此前的“稳定”调升至“正面” 。
展望未来 ， 在经营方面 ， 金辉控股将致力于为消费者提供舒适且多元的居住体验 ， 持续提高市场份额和品牌影响力 ， 提升周转率 ， 加快项目去化 ， 维持较高比例的回款率 。 在稳健财务方面 ， 公司坚持现金为王 ， 适度调整杠杆 ， 开启多元化融资渠道 ， 优化债务结构 ， 有望在上市后开启高质量发展新篇章 ， 长期投资价值有待释放 。
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