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上坤地产|刚刚上坤地产通过聆讯 多只地产股正面硬刚


【作者多面视界（id:DMviews）来源风财讯】
二度递交招股书后的第23天 ， 10月29日晚 ， 上坤地产通过了港交所的上市聆讯 。
在10月16日和10月23日 ， 金辉控股、祥生地产分别通过聆讯 ， 10月以来已有三家排队登陆港交所的内地房企 ， 终于能在上市流程中再迈一步 。
但目前还在排队的领地控股、三巽集团、实地地产、大唐集团等 ， 能否赶上这一个地产股审批风口还不一定 。
从时间上看 ， 上坤地产和祥生地产通过聆讯的时间 ， 前后只相隔5天 ， 如果路演都顺利 ， 二者或一定程度上存在资金的争夺 。
因为港股申购期3-6个自然日 ， 申购截止日到上市日一般间隔7-14个自然日 ， 假设申购截止日认购上市首日出售 ， 资金平均会占用约1.5周 。 上坤和祥生的招股时间 ， 很难拉出10天左右的距离 。
不过从10月28日金辉控股公布的招股情况来看 ， 地产股的市场面有惊喜 。
本周蚂蚁集团确定A股和H股发行价 ， 正式开始招股 。 即使在中国资本市场史上最大的一次IPO之下 ， 金辉控股依然得到了“超倍认购” ， 港股认购为1.72倍 ， 国际认购约1.51倍 。
一定程度上 ， 上坤地产、祥生地产的招股情况值得期待 。
从保荐人看破发率

不过无法忽略 ， 金辉控股的超倍认购背后 ， 农银国际、中信证券、海通国际3家券商联席保荐的作用 。
【上坤地产|刚刚上坤地产通过聆讯 多只地产股正面硬刚】其中农银国际是上坤地产和祥生地产 ， 都聘用了的保荐人 ， 前者为独家保荐 ， 后者为联席保荐 。
祥生地产还有一个保荐人是建银国际 ， 其历史上共保荐了60余家企业上市 ， 破发率约31.0% ， 首日30涨10平18跌 。 其保荐的地产类股 ， 普遍保发 ， 但涨幅不大 。
而农银国际方面 ， 据风财讯统计 ， 其在2018-2020年一共保荐了15家企业IPO ， 破发率约33.3% ， 首日跌幅均在15%以内 。
其中农银国际保荐的地产类新股 ， 基本保发 ， 但涨幅的差距较大 。
例如弘阳地产的首日涨幅12.28%、中国天保集团的首日涨幅0.80% ， 广大永年0涨幅 ， 新力控股则首日破发 ， 跌0.75% 。
10月29日金辉控股上市首日的股价表现 ， 也印证了保荐人的水平——虽然开盘一度破发 ， 但最终收盘定格在4.36港元 ， 同比1.4% ， 动态市盈率29.59 ， 募资25.8亿港元 。
比较而言 ， 祥生地产联席保荐 ， 认购和保发的保障相对更高 。 上坤地产的首日股价表现 ， 也具有想象空间 。
基本面上的估值空间
这份想象空间中 ， 存在多少确定性 ， 更多受到企业基本面的影响 。
目前的地产股 ， 由于行业天花板出现 ， 资本预期减弱 ， 普遍受到低估 。

在这样的“后饱和”行业 ， 高成长性股 ， 相对有更多可能博取估值增长 。 相较符合增长率不到50%的金辉控股 ， 上坤、祥生的确算得上“高成长” 。
据最新招股文件 ， 上坤地产2017年、2018年、2019年的营收分别为12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元 ， 复合年增长率为150.5% 。 今年前4个月实现收入11.49亿元 。
2017年、2018年及2019年 ， 上坤地产的溢利分别为0.35亿元、6.73亿元及6.77亿元 ， 复合年增长率为342.3% 。 今年前4个月实现溢利1.58亿元 。
就收入和溢利的增幅而言 ， 是10月通过聆讯的地产企业中最高的 。
另其毛利率51.6% ， 在行业中也处于较高水平 。
这些体现出上坤地产起家上海、扎根长三角的优势 ， 由于公司住宅物业业务大多源自上海和长三角 ， 保证了较大的溢价空间 。
数据显示 ， 截至2020年7月31日 ， 上坤地产土地储备总量约410万平方米 ， 总建筑面积约为300万平方米 。
未来能否保持布局带来的议价优势 ， 拓展至珠三角和中部核心经济区 ， 能否延续长三角的功力 ， 是上坤地产未来股价长期走势的一项重点 。


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